Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus atdzīvojas un, kā atzīmē kompānijas Silver Fox vadītājs Jevgēnijs Šihmans, nākotnē to gaida jauns izaugsmes cikls. Tomēr pats no sevis šis potenciāls neīstenosies: aiz katra sekmīga darījuma ir precīzs aprēķins, stratēģija un prasmes novest pušu intereses pie kopsaucēja. Tieši šādu — darījuma arhitekta — lomu saviem klientiem ir gatava nodrošināt kompānija Silver Fox.
— Aizvadītais 2025. gads, spriežot pēc statistikas datiem, Rīgai ir bijis labākais pēc dzīvojamo nekustamo īpašumu pirkumu skaita. Cik noprotu, pozitīvas tendences bija manāmas arī komerciālajā segmentā, — žurnāls Kvadrātmetrs un portāls varianti.lv vēršas pie Jevgēnija Šihmana.
— Bez šaubām! Gads bija labs, it īpaši uz mazāk aktīvo 2023. un 2024. gada fona. Varam runāt par to, ka komerciālo nekustamo īpašumu tirgus apgrozījums ir atgriezies pie iepriekšējā gadu desmita vidējiem statistiskajiem rādītājiem. Arī kompānija Silver Fox piedalījās šajā tirgus atdzīvināšanā: 2025. gadā īstenojām virkni lielu darījumu ar tirdzniecības nekustamajiem īpašumiem, komerciālās apbūves zemesgabaliem un rekonstruēšanai paredzētiem namīpašumiem.
Kompānija Silver Fox darbojas jau trešo gadu desmitu. Mēs esam klasisks komerciālo nekustamo īpašumu brokeris. Strādājam ar divām objektu kategorijām. Pirmā — ienesīgie nekustamie īpašumi, kas ietver iznomātus un naudas plūsmu nodrošinošus tirdzniecības centrus, viesnīcas un industriālos kompleksus, retail mazumtirdzniecības objektus un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. Otrā — tie ir nekustamā īpašuma objekti, kurus nepieciešams attīstīt, tas ir, apbūves zemesgabali, nepabeigtā celtniecība, rekonstruējami namīpašumi un industriālie objekti. Mūsu slēgtajā datu bāzē ir vairāk nekā tūkstoš sešsimt dažādu nekustamo īpašumu; ne tuvu ne visi no tiem tiek publiski piedāvāti.
Visu aizvadīto 2025. gadu mēs vērojām investoru intereses atjaunošanos. Protams, bija arī tādi, kuri turpināja gaidīt mistisko tirgus sabrukumu (Un krīze tā arī neiestājās!)un solīja visu nopirkt pēc tam. Taču lielākajai daļai gaidīšanas process bija apnicis: vispirms Covid-19, pēc tam karš, pēc tam augstās Euribor likmes… Ir sajūta, ka negatīvo notikumu vilnis sāk noplakt, un uzņēmēji ir sākuši pozitīvāk raudzīties tuvākajā nākotnē.
Par komerciālo nekustamo īpašumu tirgu motivējošo faktoru kļuva arī jauno dzīvokļu deficīts. 2022.–2023. gadā daudzi attīstītāji celtniecības pašizmaksas kāpuma, augsto banku procentu un pieprasījuma samazināšanās dēļ iesaldēja savus projektus. Taču 2024. gada beigās un 2025. gadā, kad tika pazeminātas Euribor likmes, pieprasījums no pircēju puses atjaunojās: jauno dzīvokļu tirdzniecības apjomi Rīgā un tās apkaimē pieauga gandrīz par ceturtdaļu. Kļuva skaidrs, ka Latvijas tirgus ir pieņēmis celtniecības pašizmaksas pieaugumu, jo, ja vēl 2020.–2021. gadā lielākā daļa dzīvokļu Rīgas budžeta klases jaunceltnēs tika tirgota par 1 500–2 000 eiro/m², tad 2025. gadā — jau par 2 500–2 700 eiro/m². Tā rezultātā atjaunojās interese par jaunu apbūves zemesgabalu pirkšanu un iesaldēto projektu atjaunošanu.
Pieaug arī īres mājokļu popularitāte. Tas ir process, no kura Latvija nevarēs izvairīties. Jaunā paaudze nu jau dod priekšroku dzīvokļa īrēšanai un pirkšanai. Ja esi viens — tev pietiks ar studiju. Ja esat pāris — pārvācieties uz dzīvokli ar vienu guļamistabu. Kad ģimene kļūst lielāka — laiks dzīvoklim ar divām guļamistabām. Īres mājokļi sniedz brīvību un ļauj saglabāt mobilitāti, nepiesaistoties vienai vietai. Latvijas iedzīvotāji ar katru jauno paaudzi aizvien vairāk pieradīs īrēt mājokli. Tas nozīmē, ka turpinās augt īres namu skaits; tas jau arī notiek: attīstītāji ir pārstājuši Latvijā tirgot savus gatavos vai būvējamos dzīvokļus un piedāvā tos īrēšanai.
— Jūsu kompānija, būdama starpnieks, ir starp komerciālo nekustamo īpašumu pircējiem un pārdevējiem. Katram no tiem ir pretējs uzskats par darījuma cenu. Kā jums izdodas atrast saskares punktus?
— Tikai, pateicoties skrupulozam darbam. Līdz pandēmijai investori Latvijā mierīgi pirka komerciālos nekustamos īpašumus ar gada rentabilitāti 6,5 %. Tagad lielākā daļa potenciālo pircēju, ņemot vērā finanšu resursu izmaksas un pieaugušos ģeopolitiskos riskus, vēlas, lai gada rentabilitāte būtu ne mazāka par 8,5–9 %. No otras puses, 90 % Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu ir pārvērtēti. Daudzi pārdevēji joprojām vadās pēc vecajiem priekšstatiem un aprēķiniem, kad kredīti bija lēti, bet tirgus — hiperaktīvs, un nosaka tādu cenu, ka rentabilitātes rādītājs pircējam noslīd zem 6 %. Šī 2–2,5 % atšķirība tad arī kļūst par nopietnu šķērsli. Pārvarēt to izdodas tikai tajā gadījumā, ja puses ir noskaņotas uz dialogu un pārdevējs ir reāli motivēts pārdot savu objektu, un viņš ir gatavs ieklausīties tirgus finanšu loģikā.
Aiz skaitļiem un aprēķiniem vienmēr ir cilvēki. Mums regulāri nākas saskarties ar pircēju un pārdevēju viedokļiem, dažādu pieredzi, saziņas stiliem un gaidām. Sarunu procesā tas noved pie papildu nosacījumiem un dažkārt pie emocionāliem momentiem un pat kaprīzēm, kuras arī nākas ņemt vērā.
Šeit priekšplānā tad arī iznāk Silver Fox kā starpnieka profesionālisms. Mēs delikāti komunicējam ar abām pusēm, cenšamies saprast viņu piedāvājumu un iebildumu motivāciju un ņemt vērā viņu intereses. Vienkāršus un vieglus darījumus sen neesmu redzējis. Katrs prasa individuālu risinājumu. Gadās, ka ne līdz katram pircējam vai pārdevējam izdodas “aizklauvēties”. Tā ir šodienas tirgus svarīgākā sistēmiskā problēma.
— Pārdot vai tirgot?
Lūk, viens piemērs: īpašnieks — divu Rīgas centra namīpašumu mantinieks. Tie tiek izīrēti, un viens no tiem gadā ienes apmēram 27 000 eiro. Īpašnieks it kā gribētu pārdot, bet par paša iedomātu miljonu eiro. Savukārt investori šādus skaitļus nepieņem, jo gada rentabilitāte būs mazāka par 3 %. Šāda īpašuma reālās cenas līmenis labākajā gadījumā ir 700 000 eiro. Īpašnieks paliek nelokāms savā nostājā, pat neraugoties uz to, ka esmu gatavs nodrošināt iegūto līdzekļu investēšanu citā objektā, kura gada rentabilitāte būs 7–8 %, tas ir, vairāk nekā 50 000 eiro gadā, kas ir divreiz vairāk nekā pašlaik. Tomēr nē! Gribu miljonu!
Daži komerciālo nekustamo īpašumu īpašnieki augstu cenu prasa tā iemesla dēļ, kas savus īpašumus ir pirkuši 2005.–2008. gadā, tas ir, laikā, kad veidojās cenu burbulis. Tomēr burbulis saplaka (2008.–2009. gadā) un nav cerību, ka tik augstas cenas pārredzamā nākotnē varētu atgriezties. Tādēļ, ja nekustamo īpašumu īpašnieki vēlas tikt pie reālas naudas, tad īpašums pārdošanā ir jāizliek, vadoties pēc tām cenām, kādas pircēji ir gatavi maksāt šodien, un nevis pēc tās, kuru pircējs samaksāja pirms diviem desmitiem gadu.
Diemžēl uz jautājumu: “Vai tu savu objektu vēlies PĀRDOT, vai TIRGOT gadiem ilgi?” — ne katram īpašniekam ir gatava atbilde.
— Kas Latvijā šodien veido pieprasījumu pēc komercīpašumiem?
— Tie vispirms ir vietējie klienti, kuriem ir brīva nauda. Izrādās, ka tādu ir daudz! No vienas puses, strādāt ar tādiem ir vienkārši — viņi ātri pieņem lēmumu, un viņiem nav izdomātu baiļu, kā tas mēdz būt eiropiešiem, kuri, nodrošinājušies ar dārgiem juristiem, darījumu pēta vairākus mēnešus. No otras puses, vietējie visu laiku skandina mantru par vēlamo “izdevīgo darījumu” un brīnās, kāpēc tādu objektu tirgū nav. Tā teikt, par tirgus cenu nopirkt var jebkurš, bet mums vajadzīgs kāds stresa aktīvs.
Starp ārzemju klientiem aktīvi ir igauņi un lietuvieši — visos segmentos: gan dzīvojamo māju celtniecībā, gan tirdzniecības un loģistikas segmentos. Vispieprasītākie šobrīd ir dzīvojamās apbūves zemesgabali. Tallinā un Viļņā budžeta klases jauno dzīvokļu vidējās cenas ir, kā minimums, par 30 % augstākas nekā Rīgā, un kaimiņi šajā apstāklī saskata potenciālu — arī šeit viss kļūs dārgāks.
Topā jau trešo gadu desmitu ir skandināvi — norvēģi, zviedri un somi. Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus viņiem ir komfortabls un saprotams. Silver Fox pēdējā gada laikā ir nokārtojusi vairākus darījumus ar investoriem no Norvēģijas. Jāpiezīmē, ka daudzu Igaunijas fondu, kas investē Latvijā, saknes sniedzas Skandināvijā.
Laiku pa laikam redzam interesi no Itālijas biznesa puses; ir pircēji arī no Izraēlas. 2025. gadā Silver Fox pārdeva komerciālā nekustamā īpašuma objektu arī Turcijas pilsoņiem, kas darījuma rezultātā saņēma mūsu valsts termiņuzturēšanās atļaujas (TUA). Savukārt vācu investoru pēdējos gados ir maz.
Jauna tendence, par ko jāpateicas projektam Riga Waterfront, ir Persijas reģiona investoru ienākšana Latvijā. Par šo vērienīgo projektu raksta ārzemēs, un ārzemnieki, uzzinājuši par to, sāk apsvērt arī citas Latvijā piedāvātās investīciju iespējas. Silver Fox nesen nokārtoja zemesgabala pārdošanas darījumu klientam no Saūda Arābijas.
— Vai jūs ticat gaišai Riga Waterfront nākotnei?
— Absolūti! Personīgi pazīstu cilvēkus, kuri stāv aiz šī projekta, un tādēļ esmu pārliecināts, ka tas tiks īstenots. Tas nenotiks momentāli, bet 10 gadu perspektīvā Rīga pavisam noteikti iegūs jaunu centru — pilsētu pilsētā ar unikālu dzīvojamo vidi. Projekta pirmās trīs ieplānotās mājas jau ir praktiski izpārdotas, un pašlaik rezervēšana notiek ceturtajā mājā. Pirmās gatavās mājas mēs ieraudzīsim 2027. gadā. Dzīvokļus tajās pērk gan vietējie klienti, gan ārzemnieki. Uzskatu, ka projektam Riga Waterfront attīstoties, interese par to pieaugs arī no skandināvu pensionāru puses. Daļa no viņiem šo vietu izvēlēsies pašu dzīvošanai, jo Latvijā dzīve ir vairākas reizes lētāka nekā, piemēram, Oslo. Tas ir visai perspektīvs segments.
Otra liela potenciālo pircēju grupa ir dienvidvalstu iedzīvotāji, kuri meklē iespējas pavadīt vasaru nevis nomokošā karstumā, bet gan komfortablos mērena klimata apstākļos. Tās ir gan Dienvideiropas, gan arī Āzijas valstis. Nesen Riga Waterfront rīkoja atvērto durvju dienas Turcijā. Šī divas dienas ilgušā pasākuma laikā tika noslēgts vairāk rezervēšanas līgumu nekā Latvijas birojā vairāku mēnešu laikā. Jo vairāk mūsu valstī būs šāda mēroga projektu, jo vairāk par mums runās pasaulē un jo lielāka būs interese.
— Praktiskas dabas jautājums: par kādām cenām attīstītāji šobrīd pērk zemesgabalus daudzdzīvokļu projektiem?
— Daudz kas ir atkarīgs no tā, uz kuru tirgus segmentu ir orientēta nākamā jaunceltne, par kādu cenu varēs pārdot gatavo produktu, kādu apbūves apjomu pieļauj zemesgabala zonējums. Standarta orientieris, pērkot dzīvojamās apbūves zemesgabalus, ir apmēram 100 eiro/m². Ja mazāk, tad piedāvājums ir uzmanības vērts, ja vairāk — investori sāk rūpīgi rēķināt un analizēt. Skaidrs, ka, jo dārgāk, jo pieprasījums pēc šādas zemes ir mazāks. No otras puses, zemes cena elites klases projektos Rīgas centrā var sasniegt arī 300 eiro/m². Tirgū ir piedāvājumi arī par 500 eiro/m² un dārgāki. Tie laikam gaida savu unikālo pircēju. Tikai luksusa nekustamo īpašumu attīstītāji pagaidām ir pārāk piesardzīgi, ņemot vērā, ka šajā nišā ir vērojams reāla, dārgāka un cienīga piedāvājuma par 8 000–10 000 eiro/m² deficīts. Ja potenciālie attīstītāji ir gatavi ieklausīties manī, tad es ieteiktu viņiem attīstīt elites klubu projektus ar 10-15 dzīvokļiem. Šādi dzīvokļi, ja tie atbilst prasītajai cenai un tiem ir atbilstošs piepildījums, tiks izpārdoti, lai arī ne vienā dienā.
— Apkoposim: kādas, jūsuprāt, ir Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu nākotnes perspektīvas? Kāda ir tā galvenā īpatnība šodien?
— Es joprojām uzskatu, ka tas ir perspektīvs, neraugoties uz to, ka Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus nav viennozīmīgs. Tikai nevajag stenēt un slinkot. Mums ir gan pircēji, gan pārdevēji. Ir jāstrādā ar abām pusēm, demonstrējot viņiem priekšrocības: pārdevējiem — viņu objektu reālo vērtību, bet pircējiem — viņu investīciju potenciālu. Komercīpašumiem ir vajadzīga pareiza pieeja un pozicionēšana. Mana iecienītā tēze ir: Komerciālo nekustamo īpašumu TIRGUS mūsu mazajā Latvijā nav! Ir atsevišķi DARĪJUMI. Katrs objekts komerciālajā segmentā ir zināmā mērā neatkārtojams. Darbā ar komercīpašumiem nav tipisku scenāriju — ir individuāls darbs ar katru aktīvu.
+371 2547 2727,