Latvijas nekustamo īpašumu tirgū joprojām ir visai daudz problēmu zonu, un tā dalībniekiem derētu būt piesardzīgiem un nevajadzētu lidināties pa mākoņiem. Attīstītājiem derētu pārskatīt savu attieksmi pret sertificētiem aģentiem. Savukārt pati starpnieku profesija prasa cilvēkus ar profesionālu pieredzi daudzās jomās. Tā uzskata Aigars Šmits — Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) valdes priekšsēdētājs un kompānijas Arco Real Estate līdzīpašnieks, kurš intervijā žurnālam Kvadrātmetrs un portālam varianti.lv pauda visai skarbu viedokli par daudzām lietām.
Neērtais reālists
— Jūs pēc savas dabas esat optimists vai pesimists? — ar šādu jautājumu sākām sarunu ar Aigaru Šmitu.
— Absolūts reālists. Es nedzīvoju ilūzijās, ar abām kājām stingri stāvu uz zemes. Ir daudzi, tostarp ar nekustamiem īpašumiem saistītā biznesā, kam mans reālisms nepatīk. Bet ar mani ir tā: man vaicā, un es vienmēr atbildu godīgi — kā redzu. Turklāt es neesmu pravietis un neredzu situāciju Latvijas nekustamo īpašumu tirgū tuvāko 5 vai 10 gadu perspektīvā. Varu novērtēt tikai to, kas notiek šodien. Neviens nevar 100 % zināt, kas notiks pēc pusgada vai gada: pasaules aina visu pašreizējo desmitgadi mainās ātri un, kas ir svarīgi, šo procesu mēs — Latvija — nekontrolējam. Tādēļ patiesi brīnos, kā bankas, izpētot klientu maksātspēju par pēdējiem 8-12 mēnešiem, dod hipotekāros kredītus uz 20-25 gadiem. Ja tāda pārliecība būtu visiem!
Tajā pašā laikā man nav nekas iebilstams pret kredītiem: tie iedzīvotāju zemās maksātspējas dēļ bija un joprojām ir viena no Latvijas nekustamo īpašumu tirgus lokomotīvēm. Galvaspilsētā un tās apkaimē lielākajai daļai darījumu tiek piesaistīti kredīti. Valstij viennozīmīgi ir izdevīgāk, lai pirkumi notiktu, piesaistot kredītus. Tas motivē ekonomisko aktivitāti. Savukārt par to, kā jūtas jaunā ģimene, kas ņem 110–135 tūkstošu eiro kredītu dzīvokļa ar platību līdz 50 m² iegādei, pie mums neviens nerunā. Vai jaunieši saprot, ko nozīmē šādas finansiālas saistības? Turklāt ir jābūt saviem uzkrājumiem. Dzīvoklis ar 50 m² platību, ja kvadrātmetrs maksā 2 700 eiro, izmaksās 135 000 eiro. Pirmais maksājums būs 10 % — tie ir 13 500 eiro. Piedevām vēl 15–20 tūkst. eiro izmaksās mēbeles un dzīvokļa iekārtošana. Tas nozīmē, ka pašu rīcībā jābūt apmēram 30 000 eiro. Man ļoti gribas, lai divdesmitgadīgie, kam nav lielas dzīves pieredzes, šādiem pirkumiem pieietu piesardzīgi un pārdomāti. Paņemot hipotekāro kredītu, tu vairs nevarēsi atļauties būt vājš. Tas ir teikts skarbi, bet godīgi. Ilgtermiņa aizņēmums — tā ir liela emocionālā atbildība uz ilgu laiku.
Reklamējot kredītus, bankām patīk runāt par nākotnes kapitāla pieaugumu nopirktajam nekustamajam īpašumam. Man šis arguments nav viennozīmīgs. Cenas kāpums, protams, būs. Tomēr diez vai par 135 000 eiro pirktais dzīvoklis pēc 20 gadiem maksās 150–270 tūkst. eiro. Tas, kā bija, tā arī būs divistabu dzīvoklis ar 50 m² platību! Maigi izsakoties, tā nav pārāk liela platība. Mums uzspiestā skandināvu mode uz visu nelielo — braukt ar mazām mašīnītēm un dzīvot mazos dzīvoklīšos — mani ne visai iedvesmo. Tomēr ar to nākas samierināties, jo jaunie dzīvokļi ar nelielu platību ir šodienas realitāte, kuru ekonomiski var atļauties lielākā daļa jauno ģimeņu.
Beidzot sagaidījām!
— Kādas galvenās tendences jūs atzīmētu Latvijas nekustamo īpašumu tirgū 2025. gadā?
— Svarīgākā no tām, kuru gaidīja visi, un tas nav jaunums, bija Euribor likmju pazemināšana. Beidzot sagaidījām! Tās pazeminājās divas reizes, un tagad Latvijā strādājošās bankas moži stāsta, kā tām ir pieauguši hipotekārās kreditēšanas rādītāji. Varētu domāt, ka Latvijā visi masveidā atkal ir kļuvuši kredītspējīgi (pasmaida — m2). Es lieliski saprotu: bankām kaut kā ir jāpelna, ir jāizsniedz kredīti. Taču man ir palikusi prātā Swedbank vasaras preses konference, kurā tika prezentēts pētījums par sabiedrības noskaņojuma tēmu un vēlēšanos mainīt dzīvesvietu. Aptaujas rezultāti parādīja, ka pārskatāmā nākotnē visai liels skaits aptaujas dalībnieku vēlētos uzlabot mājokļa apstākļus un pārcelties uz jauniem dzīvokļiem un mājām. Brīnišķīgi! Taču atbildes uz nākamo jautājumu mani nolika pie zemes: cik daudz naudas jūs būtu gatavi ieguldīt mājokļa iegādē? Visbiežākā atbilde bija — līdz 70 000 eiro. Tā tad arī ir mūsu skumjā realitāte, kas neatbilst pat divistabu dzīvokļu cenām jaunajos projektos. Jauno projektu attīstītāji ar šo faktu nevar nerēķināties. Pretējā gadījumā jājautā, kam viņi būvē visu to, ko būvē, un uz ko tieši balsta savu prognozi, ka mājokļu trūkst?
Tas nav arguments!
— Vai sērijveida mājokļu dzīvojamais fonds, jūsuprāt, turpinās atrasties pirkumu topā?
— Ir eksperti, kas apgalvo pretējo — ka cilvēki sāk atgriezties Rīgā no nomalēm, jo darba devēji pēc attālināta darba perioda cenšas atgriezt cilvēkus atpakaļ birojos.
— To izdarīt nebūs vienkārši, lai arī cik labs būtu birojs. Es šo ainu redzu citādāk. Tam ir vajadzīgs daudz bonusu, kas cilvēkiem kompensētu neērtības, kas saistītas ar laika tērēšanu, lai nokļūtu birojā. Biznesam, protams, ir vajadzīgi jauni biroji, taču atgriešanās pie pirms-kovida tirgus tā arī nav notikusi. Tas liek man būt piesardzīgam arī attiecībā uz šo tirgus segmentu. Ir jāparādās labām un stabilām ziņām par Latvijas ekonomikas izaugsmi, lai uzņēmēji noticētu perspektīvām un sāktu paplašināt viņu nomātās platības. Pie mums daudzi cer uz IT nozari. Man ir labs draugs (mēs esam no vienas pilsētas), reģionālais direktors vienā no lielākajām IT kompānijām valstī. Es painteresējos, cik viņi maksā par biroju. Atbilde bija — ap 10 eiro/m² mēnesī. Pilnīgi jaunos kompleksos platības tiek piedāvātas par 15–17 eiro/m² mēnesī. Pavaicāju, vai nedomā pāriet uz tiem. Atbildēja, ka nedomā palielināt šo izdevumu pozīciju. Un tā ir viena no vismaksātspējīgākajām IT kompānijām, kas, neraugoties uz savu spožo tēlu, darbojas optimizācijas režīmā: darbavietas ir ierīkotas tā, ka tajās strādā pa 4–5 darbiniekiem uz vienu iekārtotu darba vietu. Kur brīvs, tur sēdi un strādā tajās dienās, kad esi atnācis uz biroju.
Pavaicāju draugam, vai viņš starp saviem darbiniekiem redz arī tādus, kuri bez grūtībām varēs nopirkt Rīgā pašlaik būvējamo jaunceltņu mājokļus, par kuriem tiek prasīti 3 500–4 500 eiro/m²? Draugs atbildēja, ka tādi ir tikai daži.
Jauno projektu rentabilitātes aprēķinos pēdējos gados nekas nav mainījies: ja projekts netiek pārdots 1,5–2 gadu laikā pēc nodošanas ekspluatācijā, tas attīstītājam rada zaudējumus. Saskaņā ar klasiskajiem kanoniem celtniecības laikā jābūt rezervētām divām trešdaļām dzīvokļu — tad jaunceltne būs sekmīga.
Spriedīsim mierīgāk
— Neraugoties uz to, jauno dzīvokļu tirdzniecības rādītāji 2025. gadā ir ievērojami lielāki nekā gadu iepriekš.
— Tā tas ir, tomēr nekāds “vau” tirgus, kur viss tiek izķerts, šodien nav manāms. Spriedīsim par visu rāmi, nemēģinot mākslīgi radīt pozitīvu ainu. Ieskatieties lielāko attīstītāju tīmekļa vietnēs — tur atrodami simtiem brīvu, tostarp arī gatavu dzīvokļu piedāvājumi. Rīgā ir projekts, kurā nav pārdoti vairāk nekā 60 % dzīvokļu (tas ir vairāk nekā trīs simti dzīvokļu), lai gan komplekss ekspluatācijā ir nodots pirms gandrīz diviem gadiem. Man tas ļoti daudz pasaka par tirgus stāvokli, par to, ka pašreizējais pat budžeta klases jauno dzīvokļu cenu līmenis 2 500–3 000 eiro/m² robežās ir pārāk augsts, ja orientējamies uz masu pircēju. Tas neatbilst mūsu valsts lielākās daļas iedzīvotāju finanšu iespējām. Esmu ne reizi vien šo jautājumu aktualizējis dažādos pasākumos. Runājot ar banku pārstāvjiem, jautāju tieši: vai visi, kas pie jums ir ņēmuši kredītu jauna dzīvokļa iegādei, to tiešām var atļauties? Baņķieri atzīst, ka ne visi. Tas nozīmē, ka daļa kredītņēmēju neapzinās riskus. Skaidrs, ka mums visiem gribas cerēt uz to labāko un ticēt, ka nenotiks nekas slikts. Taču kā cilvēks, kas ir piedzīvojis 2007.–2009. gadu krīzi, es aicinu būt apdomīgākiem, lai neatkārtotos toreizējā situācija.
— Neraugoties uz jūsu skepsi, attīstītāji uzskata, ka Latvijas jauno projektu cenas celsies, viņi tostarp atsaucas uz Igaunijas un Lietuvas pieredzi, kur mājokļi maksā krietni dārgāk.
— Ja tas notiks, cenas vēl vairāk atrausies no lielākās daļas vietējo iedzīvotāju maksātspējas. Nesen uzstājos investīciju forumā un ieteicu investoriem, izvērtējot jauno dzīvokļu cenu kāpuma perspektīvas, rakt dziļāk un analizēt ne tikai kompānijas, kuru nekustamo īpašumu produktā tie ir nodomājuši ieguldīt līdzekļus, finanšu rādītājus, bet gan visu tirgu. Attīstītājs pats nopelnīs jebkurā gadījumā. Viņam ir svarīgi parādīt, ka ir profesionālis, ka būvē labi un kvalitatīvi. Lielajām attīstītāju struktūrām ir svarīga sistēma, kas nevar salūzt — tai ir jāturpina darboties. Lielais attīstītājs var gadu vai divus strādāt ar zaudējumiem, un viņš vienalga turpinās būvēt, cerot nopelnīt trešajā vai ceturtajā gadā. Praktiski visi mūsu valsts attīstītāju biznesa līderi ir vai nu biržas kompānijas, vai arī tādas, kas piesaista naudu, emitējot obligācijas. Tās visas interesē pašu peļņa un nevis investora peļņa. Galvenais ir parādīt profesionālu darbu, savākt finansējumu, bet pēc tam — kā sanāks.
Kopā ar manas kompānijas analītiķiem aprēķinājām vienu lielu dzīvojamo projektu un, pārbaudot tā skaitļus, nonācām pie rentabilitātes nepilnu 7 % apmērā visam projektam. Attīstītājs investoriem stāstīja par rentabilitāti 10–11 % gadā, samaksājot celtniecībai ņemto aizdevumu. Kā tas varēja būt? Mēs nesapratām. Jaunā dzīvojamā projekta realizācijas cikls ir 3,5–4 gadi. Viens līdz divi gadi celtniecībai, vēl pusotrs līdz divi gadi vajadzīgi dzīvokļu izpārdošanai. Ja tu investoram piedāvā rentabilitāti 10–11 % gadā, tad projekta rentabilitātei jābūt vismaz 45 %. Acīm redzot, likme tiek likta uz to, ka projekta realizācijas gaitā tas tiks pārfinansēts, kā visiem zināmajā Ponci shēmā. Latvijā tikai retais projekts spēj nodrošināt 15 % rentabilitāti. Eh… (nopūšas — ) Uz šādām skaistām prezentācijām tiek veidotas daudzas naudas piesaistīšanas shēmas. Novembrī Latvijas lietišķajā presē izlasīju možu ziņu, ka būvējamā daudzfunkcionālā projekta Preses nams īpašnieki ir dzēsuši pirmās obligācijas. Nodomāju: no kādiem līdzekļiem? Kā var dzēst obligācijas, ja objekts tiek būvēts un nav ieņēmumu no nomas vai tirdzniecības? Iznāk, ka tās ir dzēstas uz jauno investoru rēķina — paņēma no tiem naudu, lai samaksātu vecajiem investoriem.
— Kas nav aizliegts, tas ir atļauts. Ir taču arī pozitīvi investīciju piemēri. Un tālu nemaz nav jāiet. Kompānija Arco Real Estate šoruden Rīgā, Aviācijas ielā palīdzēja izīrēt jauna daudzdzīvokļu īres nama dzīvokļus. Tur taču viss ir lieliski?
— Tur tiešām viss ir lieliski, jo tika nopirkta uzcelta māja, kurā tika veikts kapitālais remonts, nomainīti logi un komunikācijas, aprīkotas virtuves, uzstādīti iebūvētie skapji un mēbeles. Tika iegūts produkts, kura pašizmaksa bija mazāka par 2 000 eiro/m², bet īres likmes — kā jaunā projektā. Šajā gadījumā investīciju matemātika bija pareiza.
Draudzēties ir izdevīgi visiem
— Kā jūs vērtējat to, ka daudzi Latvijā strādājošie attīstītāji paļaujas uz savām pārdošanas nodaļām un nav gatavi maksāt aģentiem komisiju par klientu piesaistīšanu?
— Viņi nesaprot, ka turēt iekšējo pārdevēju vai veselu pārdošanas nodaļu ir bezjēdzīgi, dārgi un neizdevīgi no ekonomikas viedokļa.
— Kāpēc jūs tā uzskatāt?
— Tāpēc, ka vienīgais uzņēmums, kura struktūra reāli pati meklē klientus, ir Riga Waterfront, lai cik neviennozīmīga būtu mana attieksme pret šo projektu. Pārējie “sēž” uz sava produkta un gaida, kad viņiem piezvanīs. 98 % klientu paši nāk pie viņiem pirkt. Tā ir kā plūsma. Par ko maksāt algas iekšējiem pārdevējiem? Bet aģents naudu saņem tikai tad, kad pēc aģenta izvietotās reklāmas klients reāli atnāks un objektu nopirks. Attīstītājam šajā gadījumā izdevumu nav. Daži attīstītāji paziņo: mums ir svarīgi, lai aģenti potenciālajiem pircējiem virzītu tieši mūsu projektu! Aģents jau tāpat izstāstīs visu labo, ko zina par projektu. Taču jūs nekad “nepavirzīsiet” cilvēkam to, kas viņam nav vajadzīgs. Klientam ir svarīgs viens — ieraudzīt objektu. Ja patiks, viņš nopirks. Bet tiem klientiem, kas mājokļus jaunajos projektos pērk kā investīciju objektus, lai tos pēc tam izīrētu, ir tikai viens indikators — lētāka cena. Un nekas neietekmēs potenciālo pircēju izvēli, jo daudzas viena līmeņa jaunceltņu pozīcijas ir līdzīgas. Visas energoefektivitātes A klases mājas ir būvētas atbilstoši Latvijā spēkā esošajām celtniecības normām, un tām visām līdzīgi izolācijas raksturlielumi. Tikpat kā neviens neko nedara virs normas. Tas ir jāpatur prātā. Jebkura aģentūra var labi un pēc labākās sirdsapziņas apkalpot dažādus jaunos projektus, kā tas bija vēl tikai pirms pusotra desmita gadu, kamēr attīstītāji nesāka veidot savas pārdošanas nodaļas un atteikties no starpnieku pakalpojumiem. Manuprāt, tas nav pareizi. Mūsu tirgus ir mazs un izdzīvot tajā mēs visi varēsim tikai sadarbojoties un mijiedarbojoties.
Taisnīgumu!
— Pēdējā laikā uz sertificētiem aģentiem tiek izdarīts liels normatīvu spiediens.
— Normatīvais regulējums, kas reglamentē legālo aģentu darbību, pēc asociācijas domām, ir netaisnīgs. Tie klienti, kas vēršas pie mums, momentā kļūst par likuma darbības subjektiem, un mums ir pienākums tos pārbaudīt, pētīt un novērtēt riskus. Bet, ja nekustamo īpašumu tu tirgo pats vai caur pelēkās zonas pārstāvi, tad tu neesi likuma par starpnieku darbību subjekts un, kur tu esi ņēmis naudu, nevienu īpaši neuztrauc. Asociācija ir daudz komunicējusi ar Finanšu ministriju, Ekonomikas ministriju, Valsts ieņēmumu dienestu, uzdodot jautājumu: kā jūs nodrošināsiet likuma darbību visiem? Jo tā būtība ir noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizēšana. Mums jāpārbauda tie, kas atnāk pie mums, bet kas pārbauda tos, kas nav vērsies pie legāla aģenta? Toties mums ir jāpārbauda gan pārdevējs, gan pircējs un vēl arī tas retais attīstītājs, kas ar mums sadarbojas, ja dzīvoklis ir jaunceltnē.
Vispār uzskatu, ka ir skaļāk jārunā par nekustamo īpašumu aģenta profesiju. Es šajā jomā esmu 25 gadus un varu teikt, ka tas ir smags darbs. Tikai retajam izdodas tajā sākt darboties no nulles. Paiet daudz laika, līdz tie, kuri sper pirmos soļus, sāk kaut ko pelnīt un uzturēt ģimeni, strādājot šajā profesijā. Un situācija vienalga būs sarežģīta. Es personīgi nezinu nevienu nekustamo īpašumu aģentu, kam būtu hipotekārais kredīts. Aģenta ienākumi ir nestabili, un bankas šādā situācijā, vadoties pēc sava regulējuma, hipotekāro kredītu viņiem neizsniedz.
— Nu, labi, ja ne jaunie, tad kas ir tie ideālie kandidāti, kas varētu papildināt jūsu profesijas speciālistu rindas?
— Labākais variants ienākšanai aģenta profesijā ir tad, ja jums jau ir kāda profesija, kas nodrošina ienākumus, vai dzīvesbiedrs labi pelna. Tad otrs ģimenes loceklis var sevi pamēģināt aģenta profesijā. Mūsu kompānijā pašlaik strādā arī pāris profesionāli mūziķi, kuriem ir iespējams apvienot šīs divas nodarbes un necieš ne viena, ne otra. Bet mans ideālais piemērs ir aģents–mācītājs. Viņš lieliski prata sarunāties ar cilvēkiem. Sākot strādāt, viņš, protams, nestaigāja mācītāja tērpā — ģērba uzvalku, un viņam bija lieliski rezultāti. Man bija žēl, ka baznīca viņu aicināja atpakaļ, un viņš atgriezās pie teoloģijas.
Manuprāt, šodien aģenta profesija, ja domājat tikko sākt, prasa, lai jums būtu kāda papildu nodarbe. Būs grūti, ja tā ir vienīgā. Ja starpniecība uzreiz dos augļus, tā būs liela veiksme. Ja nē, tad gadiem ilga savas klientūras veidošana būs milzīga psiholoģiskā slodze. Daudzi, kas vēlas kļūt par aģentu, nemaz nevar iedomāties, cik tas ir grūti. Cenšamies par to stāstīt godīgi, bez ilūzijām, ka darbs ritēs gluži kā ziepju operā par Ņujorkas aģentiem, kur visi ir lieliski. Nē! Darbs Latvijā prasa ļoti plašas zināšanas celtniecības, celtniecības materiālu, jurisprudences, energoefektivitātes un mārketinga jomās, prasmi izgatavot foto un videomateriālus, gatavot prezentācijas… Un tas viss — kompleksā! Variants “pamēģināšu sevi aģenta lomā” tikai retu reizi ir sekmīgs. Nekustamā īpašuma darījuma starpnieka profesija — tas ir reputācijas bizness.
— ASV nekustamo īpašumu aģentu vecums, ja pareizi atceros, ir vidēji 56 gadi.
— Tas ir tādu cilvēku bizness, kuri klientam var dot kaut kādu papildu vērtību. Kad tev ir divdesmit, par ko tu sarunāsies ar klientu, kurš ir par tevi divas reizes vecāks? Tie ir cilvēki, kuri dzīvē kaut ko jau ir sasnieguši, un iegūt tādus klientus izdodas tikai tad, ja tu viņus spēj piepildīt ar vērtību. Tādēļ augsti kvalificēts aģents — tā tomēr nav jauniešu profesija. Bet tā ir tāda profesija, kurā var attīstīties, it īpaši, ja jums jau ir dzīves pieredze, un jūs meklējat jaunus izaicinājumus. Šādu praktiķu ienākšanu mūsu profesijā mēs apsveicam. LANĪDA cenšas attīrīt tirgu no avantūristiem, kuri bojā reputāciju visiem, riņķojot ap klientiem.
— Cik liela ir tā saukto pelēko mākleru daļa?
— To neviens nezina; skaitļus nevaru nosaukt. Tomēr šādu starpnieku ir daudz — tas ir fakts. Viņi apgalvo, ka tikai palīdz cilvēkiem. Un tas viss turpinās, jo nav normālas kontroles. Toties tos, kas ir reģistrējušies Ekonomikas ministrijā, pārbauda nepārtraukti un piekasās katram sīkumam. Savukārt tos, kuri “vienkārši palīdz cilvēkiem”, neviens neaiztiek. Ja kāds no viņiem “uzraujas” uz sodu, tad samaksās maksimums 700 eiro.
— Kādi ir asociācijas plāni tuvākajiem 3–5 gadiem?
— Galvenais plāns ir sakārtot nozari. Mēs cīnāmies par to, lai mūsu profesija neizzustu, neraugoties uz visu to birokrātiju, ar ko sirgst mūsu valsts. Turpinām darboties un attīstīties. Vēlamies, lai visi nekustamo īpašumu tirgus spēlētāji kļūtu par likuma subjektiem.
Otrs svarīgs moments — ir jāeksportē mūsu nekustamo īpašumu produkts, lai atkal parādītos pircēji no ārzemēm. Ekonomiku virza eksports. Kad mēs atvedam naudu no ārzemēm, bagātāki kļūstam mēs visi. Bet, kad dalām to, kas mums ir valsts iekšienē, tad tā ir tikai pārdalīšana — tā nav izaugsme. Tādēļ man gribētos, lai valsts palīdzētu biznesam un nevis bāztu sprunguļus riteņos, lai tā beigtu konkurēt par darbiniekiem: pašlaik starp valsts iestādēm un privāto sektoru norisinās cīņa par darbiniekiem. Ja privātajā biznesā 2 500–3 000 eiro alga ir retums, tad valsts sektorā tādu piemēru ir ļoti daudz. Manuprāt, ir dīvaini, kad valsts iestāžu darbinieki kļūst ļoti nodrošināti, bet uzņēmēji knapi savelk galus kopā. Tā nedrīkst būt! Uzņēmēju organizācijas cīnīsies pret tādām neloģiskām lietām. Ierēdņi kļūst bagāti uz nodokļu maksātāju rēķina. Šāda dīvaina konkurence ir jāpārtrauc. Jādomā par to, kā palielināt eksportu un par kopīgiem spēles noteikumiem visiem, kas darbojas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū.