Pēdējo gadu laikā nekustamo īpašumu tirgu Latvijā būtiski ietekmēja vairāki satricinājumi – Covid-19 pandēmija, tai sekojošā ekonomiskā nenoteiktība, Krievijas sāktais pilna mēroga karš Ukrainā, augstā inflācija un straujais EURIBOR likmju kāpums. Lai gan šie faktori pircējus darīja piesardzīgākus, savukārt kredītmaksājumus – augstākus, šobrīd, jāatzīst, situācija visbeidzot uzlabojas. Aizņēmumu procentu likmes ir samazinājušās un hipotekārie kredīti kļūst pieejamāki, inflācija atgriežas normas robežās, algas turpina augt. Šie faktori pakāpeniski atjauno pieprasījumu un stabilizē nekustamo īpašumu tirgu, un kopumā attīstība vērtējama pozitīvi. Taču šī atkopšanās vienlaikus izgaismo arī satraucošu problēmu – Latvija joprojām būtiski atpaliek no Lietuvas un Igaunijas gan mājokļu būvniecības tempā, gan jauno projektu pieejamībā. Šī plaisa kļūst sistemātiska, nevis īslaicīga.
Lai arī tirgū ir jaušamas stabilizācijas pazīmes, nevaram ignorēt, ka ģeopolitiskā nenoteiktība, protams, joprojām atbalsojas pircēju uzvedībā visā Baltijā, un arī ekonomikas temps visās trīs Baltijas valstīs atšķiras. Ja Lietuvā jau šogad prognozē ap 3 % IKP pieaugumu, Latvijā, kā liecina Latvijas Bankas prognozes – pieticīgāk – vien aptuveni 1,2 %, un tas tieši atspoguļojas arī aktivitātē tirgū.
Nozares izaicinājumi un iespējas: kāpēc Latvija atpaliek no kaimiņvalstīm
Lai gan Latvijas iedzīvotāju ienākumu līmenis ir zemāks nekā kaimiņvalstīs, Rīga mājokļu iegādes ziņām joprojām ir viena no pieejamākajām galvaspilsētām Baltijā. Tallinā vai Viļņā cena nekustamajam īpašumam bieži sasniedz 4000–4500 eiro/m², turklāt Lietuvā tas ir bez apdares, savukārt Rīgā jauns dzīvoklis ar pilnu apdari maksā 2600–2800 eiro/m². Pieaugot algām un stabilizējoties energoresursu izmaksām, pirktspēja uzlabojas, un šobrīd Latvija faktiski apsteidz Lietuvu un Igauniju rādītājā, kas parāda, cik kvadrātmetrus iespējams iegādāties par vidējo algu.
Vērtējot kopumā pieejamo mājokļu fondu, jāatzīst, ka kaimiņvalstīs dzīvokļu būvniecības tempi ir straujāki – Lietuvā un Igaunijā ik gadu tirgū nonāk un tiek pārdoti 3000–5000 mājokļu, bet Rīgā tikai aptuveni 2000–2200. Šī gada pirmajā pusē Rīgā nodoti ekspluatācijā vien 322 jaunie dzīvokļi. Tas nozīmē lēnāku pilsētas attīstību un ierobežotas iedzīvotāju iespējas uzlabot dzīves apstākļus.
To apliecina arī mūsu rezultāti – 2024. gadā pārdevām vairāk nekā 180 dzīvokļu, bet šī gada pirmajā pusgadā jau gandrīz 100. Pašlaik būvniecībā mums ir gandrīz 360 dzīvokļu, un mūsu ilgtermiņa mērķis paliek nemainīgs – attīstīt mājokļus, kas atbilst tirgus pieprasījumam un iedzīvotāju vajadzībām. To veicina arī fakts, ka Rīgā un Pierīgā vairāk nekā 75 % dzīvojamā fonda ir morāli un fiziski novecojis, savukārt pieprasījums pēc energoefektīviem mājokļiem pieaug.
Birokrātijas un izmaksu spiediens: galvenais attīstības bremzētājs
Situāciju pasliktina arī birokrātiskais slogs. Jauna mājokļa nodošana ekspluatācijā, dzīvokļu reģistrācija zemesgrāmatā vai ietekmes uz vidi procedūras prasa mēnešus, nereti bez pievienotas vērtības. To gan paredzēts uzlabot, sākot no 2026. gada. Arī finansēšanas modelis ir mazāk konkurētspējīgs nekā kaimiņos – būvkomersantu nodevas un dārga būvspeciālistu sertifikācija mazina šo speciālistu skaitu. Pozitīvs signāls ir Ekonomikas ministrijas virzītais birokrātijas mazināšanas plāns ar 62 pasākumiem, taču šobrīd no tiem ieviesta vien neliela daļa, tāpēc šajā jomā darāmā vēl daudz. Uzteicams ir Rīgas pilsētas ieviestā paātrinātā kārtība būvniecības ieceru izskatīšanai un saskaņošanai jeb “zaļais koridors” lielajiem daudzdzīvokļu māju projektiem.
Tomēr visizaicinošākā situācija ir reģionos – Liepājā, Ventspilī vai Valmierā pieprasījums pēc jauniem mājokļiem ir, taču esošās cenas daudziem iedzīvotājiem nav sasniedzamas, savukārt attīstītāji nevar izbūvēt projektu par zemākām cenām augsto būvniecības izmaksu dēļ. Viens risinājums būtu samazināt PVN jaunajiem mājokļiem reģionos līdz 5 %. Pašvaldībai nodrošinot infrastruktūras pieslēgumus, cenas kristos par aptuveni 20–25 %, padarot mājokļus pieejamākus plašākam lokam. Tas dotu impulsu vietējai ekonomikai un palīdzētu noturēt un piesaistīt cilvēkus reģionos.
Eiropas pieredze: drosmīgi lēmumi rada izaugsmi
Pieredze rāda, ka drosmīgi lēmumi dod rezultātu. Čehijā, piemēram, PVN jaunajiem dzīvokļiem ar platību līdz 120 m² tika samazināts no 16 % uz 12 %, un tas būtiski sekmējis tirgus izaugsmi. Čehijā attīstītāji var saņemt bankas finansējumu jau ēkas karkasa stadijā, bet Polijā, lietojot Open Escrow account jau būvniecības sākuma stadijā, samazinot kapitāla izmaksas un padarot būvniecību finansiāli efektīvāku. Šādas pieejas būtu jāvērtē arī Latvijā, ja gribam panākt un apsteigt Viļņu un Tallinu.
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pamati ir stabili – iedzīvotāji vēlas modernus un energoefektīvus mājokļus, ienākumi pieaug, taču dzīvojamais fonds noveco. Tomēr, lai potenciālu izmantotu, vajadzīgi drosmīgi politiski lēmumi – birokrātijas samazināšana, saprātīga nodokļu politika un atbalsts reģionos. Tikai tad varēsim noķert kaimiņvalstis un nodrošināt, ka mājoklis Latvijā ir pieejams plašākam iedzīvotāju lokam.