Mārtiņš Markovs, uzņēmuma Markov Group īpašnieks

Sekmīgas daudzdzīvokļu nekustamo īpašumu tirdzniecības ķīla Rīgā un tai piegulošajā reģionā ir cena – prasītā un nekustamā īpašuma vērtējumam atbilstoša cena. Šāds īpašums atrod savu īpašnieku vienas divu nedēļu laikā, un pēc tā ir paaugstināts vietējo pircēju pieprasījums, tostarp arī Jūrmalā.
Nekustamo īpašumu jomā esmu strādājis ne tikai mūsu valstī. Sešpadsmit darba gadi šajā profesijā ietver tirdzniecības pieredzi Bulgārijā, Gruzijā, Spānijā, Ēģiptē un Krievijas lielajās pilsētās. Katrā no šiem tirgiem ir kāds viskarstākais segments. Šodien Latvijā tie ir galvaspilsētas sērijveida dzīvokļi. Tieši uz tiem var attiecināt idiomu izķer kā karstus pīrādziņus − esot nosacījumam, ka to pārdošanai tiek piesaistīti profesionāļi. Tas nepieciešams tostarp tādēļ, ka ir ļoti precīzi un korekti jānosaka sākotnējā pārdošanas cena. Manā pēdējā pusgada praksē visi dzīvokļu, ar kuru tirgošanu nodarbojos uz līguma ar īpašnieku pamata, pārdošanas laiks bija līdz divām nedēļām. Minēšu dažus spilgtus piemērus ne tikai no sērijveida mājokļu segmenta.

Pirmais – trīsistabu dzīvoklis Imantas jaunajā projektā Progresa ielā. Īpašniece lūdza man palīdzēt pārdot dzīvokli, lai tā vietā nopirktu divus. Viss izdevās ļoti veiksmīgi: vienā no nopirktajiem dzīvokļiem dzīvo viņa pati, bet otru – izīrē. Viņas iepriekšējā dzīvokļa pirkšanas pārdošanas darījums ielika pamatus manai sadarbībai ar pircēju, darījums galu galā izvērtās par darījumu ķēdīti. Izrādījās, ka, lai veiktu darījumu, viņam bija jāpārdod viņa paša īpašumā esošs dzīvoklis Imantā, 602.sērijas mājā, kuru ilgu laiku nesekmīgi mēģināja pārdot cits aģents. Es piedāvāju savus pakalpojumus un zināšanas. Šī klienta dzīvoklis tika ieķīlāts bankā, tomēr šo līdzekļu dzīvokļa Progresa ielā iegādei viņam nepietika. Risinājums tika atrasts, pārdodot klienta radinieces dzīvokli. Tādējādi mēs vienā dienā noslēdzām veselus trīs dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumus!

Otrais piemērs – notika burtiski nupat, decembrī, mēs pārdevām četr-istabu dzīvokli Augusta Deglava ielā, 119.sērijas mājā par 92 000 eiro. Piedāvājumā tas sabija trīs dienas. Dzīvoklis bija normālā tehniskā stāvoklī, un jaunie īpašnieki varēja bez īpašiem ieguldījumiem uz to pārcelties dzīvot. Dzīvokļa platība 89 kvadrātmetri. Darījums notika par 1033 eiro/m². Piebildīšu tikai, ka zeme zem mājas nav dzīvokļu īpašnieku īpašums.

Trešais piemērs – divistabu dzīvokli 55 kvadrātmetru platībā ļoti sliktā tehniskā stāvoklī neremontētā Stabu ielas mājā izdevās pārdot četru dienu laikā par 60 000 eiro jeb 1091 eiro/m².

Visus minētos nekustamos īpašumus nopirka vietējie klienti paši sev. Kas viņus motivēja? Motivācija bija visai dažāda. Vienus, kā tas bija Stabu ielas dzīvokļa gadījumā, vilināja iespēja dzīvot centrā, otrus – cena, trešos – vēlēšanās iegūt atsevišķu pilnvērtīgu virtuvi.

92 000 eiro budžets, kā tās bija darījumā ar dzīvokli Purvciemā, it kā ļāva nopirkt trīsistabu dzīvokli jaunā ekonomiskās klases projektā. Tomēr šajos projektos virtuve ir apvienota ar viesistabu, bet pircējam bija divi dažāda dzimuma bērni, un vienam no viņiem būtu bijis jāguļ virtuvē. Tas pircējam nebija pa prātam. Bet četristabu dzīvoklis Purvciemā pat ekonomiskās klases projektā izmaksātu, sākot no 120 000 eiro.

Vienistabas dzīvokļa Mežciemā pircējs atzinās, ka neapsvēra iespēju pirkt dzīvokli jaunajā projektā arī tādēļ, ka tur šādu vienistabas un vēl studio tipa dzīvokļu cenas sākas no 50 000 eiro.

Šodien galvaspilsētas sekundāro mājokļu tirgū var atsekot skaidru loģisku ķēdīti, kas ļauj noteikt darījuma iespējamību. Lauvas tiesa mūsu klientu dzīvokļus pērk, ņemot kredītu. Cilvēki tagad izvēlas pirkt nekustamo īpašumu, nevis īrēt.

Pirmkārt, mums bieži izdodas panākt, lai, noformējot hipotekāro aizdevumu, klienta pirmā iemaksa nebūtu liela, tostarp izmantojot valsts atbalsta programmu dzīvokļu iegādei ģimenēm ar bērniem, kuru īsteno valsts finanšu institūcija Altum. Šis finanšu instruments ne tikai ļauj ietaupīt uz valsts nodevas rēķina, bet arī nodrošina hipotekārā aizdevuma noformēšanu bez maksas. Savukārt Markov Group iesaistīšana garantē viszemāko procentu likmju saņemšanu Latvijas lielākajās bankās.

Otrkārt, īres maksa pēdējā laikā ir lielāka nekā hipotēkas maksājuma apmērs.

Treškārt, sērijveida mājokļu cenas perspektīvā turpinās saprātīgu kāpumu. Vēl jo vairāk tāpēc, ka no 1.marta tiks uzsākta vēl vienas valsts atbalsta programmas īstenošana, kuru īstenos tā pati valsts finanšu institūcija Altum, kas ļaus saņemt speciālistiem ar augstāko un speciālo izglītību valsts garantijas mājokļa iegādei. Tas papildus palielinās pieprasījumu.

Tas viss iekļaujas tirgus attīstības loģikā: 2017.gada otrajā pusē sāka parādīties problēmas tiem, kuri mēģināja izīrēt galvaspilsētas sērijveida dzīvokļus par pārāk augstām cenām. Potenciālie īrnieki praktiski pārstāja reaģēt pat uz labiem vienistabas dzīvokļiem tipālās mājās, cena 225 eiro/mēn. Viņi uzskatīja, ka ir saprātīgāk maksāt mazāku vai ar īres maksu salīdzināmu hipotekāro maksājumu. Sāka pienākt no īpašniekiem visai daudz pieteikumu: nevaram izīrēt par mūs apmierinošu naudu, gribam dzīvokli pārdot. Un, nosakot pareizu cenu, arī pārdeva.

Tirgū ir dzīvokļu īpašnieki un starpnieki, kas uzskata, ka var pārdot dzīvokli par cenu, kas ir par 10 000-15 000 eiro dārgāk nekā tirgus cena. Tā ir utopija! Kā jau teicu, lielākā daļa darījumu notiek, piesaistot kredītlīdzekļus. Bet bankas piešķir kredītus, ņemot vērā tieši tirgus cenas. Neviens klients, pat ja viņam ir iepaticies mājoklis, nevar bankā dabūt papildu

10 000-15 000 eiro, lai kompensētu starpību starp novērtējuma cenu un pārdevēja iedomāto cenu. Nav arī vērts fantazēt par uzpūstiem novērtējumiem. Pirmkārt, īpašuma vērtētājs neko tādu nedarīs, un, otrkārt, bankas pēta reālos darījumus un rūpīgi pārbauda visus vērtējumus. Tas attiecas uz visiem segmentiem. Ja par privātmāju tiek prasīti 500 000 eiro, bet pēc vērtētāja aplēsēm runa var būt par ne vairāk kā par 320 000 eiro, varat būt droši, ka nekustamais īpašums ar šādu cenu – pusmiljons − karāsies tirgū daudzus gadus. Tas pats notiks ar divistabu dzīvokli 119.sērijas mājā, par kuru tiek prasīti 90 000 eiro – internetā ir gadījies redzēt arī tādu sludinājumu. Reālās cenas līmenis šādam mājoklim nepārsniedz 62 000 eiro, ja dzīvoklis ir ļoti labā tehniskajā stāvoklī. Rīgā cenas, protams, lēnām ceļas, taču potenciālie pircēji izprot reālo situāciju. Turklāt arī bankas neļauj sajaukt prātu un precīzi norāda iespējamā aizdevuma maksimālo apmēru.

Īpaši gribu parunāt par Jūrmalu. Nav taisnība, ka vietējie pircēji tur pērk slikti. Pērk, bet viss ir atkarīgs no noteiktās cenas. Pēdējā laikā redzu nopietnu interesi par mājokļiem, kuru cena nepārsniedz 140 000 eiro. Pats nodarbojos ar visai interesantiem no cenas viedokļa (1000-1100 eiro/m²) dzīvokļiem jaunajā projektā Grīšļa ielā 5: ir daudz demonstrāciju pieteikumu no Imantas iedzīvotājiem. Viņus piesaista pirkuma cenas pieejamība: vismazākais dzīvoklītis, 60 kvadrātmetru liels, tiek piedāvāts par 77 400 eiro.

Vērojot savus klientus, varu runāt par vēl kādu Jūrmalas tendenci: rīdzinieki gados pārdod savu sērijveida dzīvokli Rīgā un tā vietā nopērk vienistabas dzīvokli Kauguru mikrorajonā. Tas viņiem dod iespēju dzīvot pie jūras, un turklāt viņiem paliek arī visai labi līdzekļi – starpība starp pārdotā un nopirktā dzīvokļa cenu.