Dzīvokļu nomas pieprasījums jaunajos Rīgas centra projektos ir ļoti augsts, un šo pieprasījumu veido vietējie klienti. To apstiprina Eiropas holdinga City Star Group pieredze. Oktobrī tas pabeidza sava pirmā nomas kompleksa Cēsu Terraces būvniecību mūsu valstī, bet jau janvārī no 62 pieejamajiem dzīvokļiem brīvi bija palikuši mazāk kā desmit. Un arī tie bija brīvi tikai tāpēc, ka tika mēbelēti.
Projekts Cēsu Terraces atrodas Cēsu ielā 9. Tā ir trīs jaunu korpusu simbioze un viena pilnīgi izremontēta vēsturiska trīsstāvu ķieģeļu ēka. Jaunbūvēm ir pieci un septiņi stāvi. Kompleksa teritorija ir vienota, labiekārtota un iežogota: ieeja un iebraukšana kompleksā notiek no Cēsu ielas puses.
Papildus interesantam arhitektūras veidolam un tam faktam, ka Rīgas centrā parādījies vēl viens jauns daudzdzīvokļu komplekss, projekts piesaistīja žurnāla M2 un portāla varianti.lv uzmanību ar savu koncepciju – tā ir pilnvērtīga, mūsdienīga, ienesīga nomas māja. Visi kompleksa dzīvokļi ir paredzēti vienīgi iznomāšanai, bet pasūtītājs ir ārvalstu investors - Eiropas holdings City Star Group. Holdings, kurš augstu novērtē Latvijas galvaspilsētas nomas mājokļu segmenta potenciālu.
– Holdingam City Star Group ir bagāta 75 gadu darba pieredze starptautiskā nekustamā īpašuma jomā. Pagātnē mēs nodarbojāmies ar viesnīcu un tirdzniecības centru būvniecību, bet pēdējo 25 gadu laikā pievēršamies tieši īres mājoklim. Jau daudzus gadus strādājam Austrumeiropas valstīs, kuru nekustamā īpašuma tirgi pārdzīvo dažādus attīstības posmus. Bet vienmēr neatkarīgi no šiem posmiem, tirgi savā ziņā ir līdzīgi cits citam – klienti jebkurā pasaules valstī vēlas uzlabot sava mājokļa līmeni. Tas pašlaik pats vērojams arī Rīgā,” žurnālam M2 un portālam varianti.lv Beļģijas City Star Group līdzinvestors Avi Karavani skaidro, kādi bijuši intereses iemesli par Latviju. - Pirms sava biznesa uzsākšanas mēs esam veicām padziļinātu reālā stāvokļa analīzi jūsu tirgū. Redzējām, ka Rīgas dzīvojamais fonds kopumā ir diezgan novecojis un jums ir nepieciešami jauni mājokļi, kas spētu nodrošināt komforta līmeni atbilstošu mūsdienām. Noma ir pirmais un vienkāršākais solis Latvijas iedzīvotājiem, lai uzlabotu savu mājokļu apstākļus, jo algas līmenis jūsu valstī nav tik augsts, lai būtu iespēja masveidā pirkt jaunu īpašumu centrā.
Pamatojoties uz sava paredzamā pieprasījuma analīzi, City Star Group uzbūvēja Cēsu ielā kompleksu ar 62 dzīvokļiem. Nomai mēs piedāvājām divistabu mājokļus (to platība no 45 līdz 63 m2), trīsistabu 69 - 93 m2 platībā, četristabu – 81 -138 m2 platībā un luxury dzīvokļus – 59 - 138 m2 platībā. Mūsu Rīgas tirgus vērtējumi bija pareizi. Jau pirmajā mēnesī pēc rezervācijas sākuma potenciālie nākamie iedzīvotāji apskatīja pusi no dzīvokļiem, bet janvārī rezervācijas rādītājs pārsniedza 90% no visiem dzīvokļiem. Ziemas beigās vēsturiskajā ēkā pabeigsim pēdējo dzīvokļu mēbelēšanu, un līdz tam brīdim, manuprāt, mēs visu jau būsim izīrējuši. Prognozējam, ka mums kā Cēsu Terraces investoram minimālais ienesīgums ilgtermiņā pārsniegs 6% gadā.
– Uz kādu nomnieku kategoriju holdings Cēsu Terraces izdarīja likmi?
– Uz vidējā un biznesa klases klientiem. Mēs izteicām konkurētspējīgu dzīvokļu nomas piedāvājumu – no 520 līdz 1 400 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem). Mūsu klienti ir dažādi, lai gan daudzējādā ziņā līdzīgi. Papildinformāciju par viņiem un par to, kāds bija pieprasījums pēc mūsu piedāvājuma izstāstīs holdinga Cēsu Terraces nomas un pārdošanas vadītājai Līnai Ferberei, kas tieši komunicē ar visiem mūsu nomniekiem.
– Mūsu projektā Cēsu Terraces mani izbrīnīja trīs tā iezīmes, kas ļāva nedaudz citādāk paskatīties uz tirgu,– atzīst Līna Ferbere. – Pirmkārt, mēs izjutām lielu vietējo iedzīvotāju pieprasījumu pēc jaunu Rīgas centra dzīvokļu nomas. Šis fakts maina viedokli, ka šajā segmentā dominē ārzemnieki. Pamatojoties uz mūsu projektu, mēs konstatējām, ka
95 % mūsu klientu ir vietējie.
Otrkārt, patīkami pārsteidza pieprasījums pēc lieliem dzīvokļiem: tie tika iznomāti pirmie. Tie bija gan penthausi, gan četristabu dzīvokļi (tie tika piedāvāti par 1 300 -1 400 eiro mēnesī). Kopā ar nomu, vietu automobiļu stāvvietās un visiem komunālajiem maksājumiem šāds mājoklis iedzīvotājiem izmaksā apmēram 1 800 - 2 000 eiro mēnesī. Trīsistabu un divistabu dzīvokļi nepalika bez nomnieka, taču deficīts uzreiz veidojās tieši pēc visaugstākās cenas piedāvājumiem. Turklāt jāņem vērā, ka ir ne tikai tie, kuri dzīvokļus nomāja, bet arī tie, kuri vēlāk zvanīja, jautāja un žēlojās, ka nav paguvuši izmantot mūsu piedāvājumu. Ņemot vērā aptuvenus datus, reālu interesi par projekta Cēsu Terraces dzīvokļiem izrādīja aptuveni 400 cilvēku.
Treškārt, analizējot pēdējo četru mēnešu rezultātus, sapratām vēl vienu faktu: mūsu tautieši kļūst aizvien mobilāki. Cilvēki iznomāja savus dzīvokļus galvaspilsētas mikrorajonos vai pat mājās ārpus Rīgas un pārcēlās pie mums. Vietējie vairs neturas pie vecā. Mūsu projekts vairāk apmierina viņu vajadzības pēc plašāka/labāka/modernāka mājokļa – šie motivējošie faktori ir noteicošie.
Šajā nomas mājokļa segmenta attīstības posmā potenciālie klienti kļūst aizvien prasīgāki, izvēloties viņiem piedāvātos dzīvokļus. Vispirms viņus interesē maksimāli nokomplektētie dzīvokļi, tas ir, ar pilno apdari, ar jaunām mēbelēm un sadzīves tehniku. Svarīgi, lai viss iekārtojums būtu kvalitatīvs, lai materiāli būtu iegādāti no zināmiem un uzticamiem ražotājiem. Šajā ziņā, pēc nomnieku vārdiem, mūsu mājokļi pat pārsniedz konkurentu piedāvājumus.
– Kam, izvēloties īres dzīvokļus, pievērš uzmanību pie jums atnākušie klienti? mēs interesējamies sarunā ar Līnu Ferberi.
– Pilnīgi noteikti jautā par komunālajiem maksājumiem. Pakalpojumus mēs nodrošinām kā ārpakalpojumus, un mums šis jautājums atbilstoši Rīgas centra rādītājiem atrisināts brīnišķīgi - tikai 0,62 eiro par kvadrātmetru. Bija daudz jautājumu par nomas līgumu darbības termiņu un depozīta nosacījumiem. Mūsu gadījumā, ņemot vērā pilnīgu mēbelēšanu, mēs ieturam divu mēnešu depozītu. Lielāko klientu daļu šis apstāklis nebiedēja.
Jautā arī par automobiļu stāvvietu. Nomas maksa pazemes garāžā pie mums ir 80 eiro, stāvvietā uz ielas – 60.
Atgriežamies sarunā par projekta stratēģijas apspriešanu ar Avi Karavani: „Parunāsim par nomas īpašumu. Kādas ir priekšrocības mājokļa īrei nomas namos, salīdzinot ar īri pie privātpersonas?”
– Klients, kurš īrē mūsu dzīvokli, iegūst lielu stabilitātes sajūtu, ņemot vērā ilgtermiņa dzīvokļa nomu, dzīvokļa atjaunošanas iespējas un iespēju apmainīt dzīvokli, ja viņa ģimenē ir pieaugums. Īres namā viņš varēs viegli atrisināt jautājumu, ja viņam būs nepieciešams plašāks dzīvoklis, papildu vieta stāvvietā vai vieta personīgo mantu glabāšanai. Mēs gandrīz vienmēr varam piedāvāt nomniekiem alternatīvu risinājumu, un mums nav nekādas vajadzības izlikt kādu no dzīvokļa, ja klients ir labticīgs maksātājs. Privatpersonai viņa dzīvoklis var būt nepieciešams jebkurā brīdī. Uzlabojumi vai kapitālie darbi, kas tiek veikti īres mājās, ir paredzēti visiem nomniekiem. Uzskatu, ka mūsu biznesa pārstāvji labāk uztur savus īpašumus, nekā to dara privātpersona.
– Kā izskatās Latvija uz to valstu fona, kurās strādā City Star Group?
– Vācija, Nīderlande, Francija un Spānija, kā man šķiet, pārāk daudz rūpējas par nomniekiem. Šīs valstis mēs saucam par nomnieku tirgu. Tur nomnieku ir grūti izlikt no mājokļa, bet nomas maksas saistību nepildīšana ir rets gadījums. Dzīvojamo māju kvalitāte Rietumeiropas valstīs ir labāka nekā Latvijā.
Savukārt Latvijas likumdošana joprojām ir labvēlīga iznomātājiem, lai gan ekonomiskajā līmenī jums ir vairāk saistību neizpildes gadījumu nekā citās valstīs. Latvijā ir grūti iekasēt īres maksu, jo lielākā daļa nomnieku finansiāli nav pārāk turīgi. Citās Rietumvalstīs nomas maksu nodrošina sociālās nodrošināšanas nodaļas. Lai izvairītos no nemaksāšanas riskiem, Latvijā jāveic laba nomnieku atlase. To mēs arī darām, jo mēs esam ilgtermiņa spēlētāji. Ēkas savā portfelī glabājam parasti 20 gadus.
– Vai Rīgā tiks īstenoti citi City Star Group projekti?
– Protams. Mēs esam apmierināti ar to, kā attīstās situācija saistība ar City Star Group. Mums ir divi apbūves gabali Vecrīgā un Cēsu ielas apkaimē. Viena gabala apbūve noteikti tiks uzsākta 2019.gadā. Tā koncepcija pagaidām tiek pārstrādāta, bet, iespējams, ka dzīvokļi tiek piedāvāti arī pārdošanai, ņemot vērā ļoti pozitīvu pieredzi ar mūsu dzīvokļu debiju Latvijas tirgū.