Biznesa uzsākšana Latvijā norisinājās ne tik strauji, kā gaidīts. Toties tagad Crowdfunding (jeb pūļa finansējums) finansējuma platforma EstateGuru ir uzņēmusi lielus apgriezienus. Kāpēc apbūvētāji pēc finansējuma vēršas tieši pie tās? Kas nav kārtībā ar klasiskajām bankām? Uz kādu rentabilitāti var cerēt EstateGuru investori? Par to žurnālam М2 un portālam varianti.lv stāsta šīs kompānijas Latvijas filiāles vadītājs Dainis Rupainis.
Jēdziens pūļa finansējums (citos variantos – kopfinansējums, kolektīvais aizdevums vai kraudfundings) ir angļu crowdfunding brīvs tulkojums. Ar nekustamo īpašumu saistītās pūļa finansējuma platformas piedāvā likvīdus projektus, kuru īstenošanai parasti ir nepieciešami īstermiņa aizdevumi. Finansēšanā ar noteiktu minimālo summu var piedalīties ikviens, kas to vēlas. Vācot līdzekļus, pūļa finansējuma platformas uzreiz norāda nepieciešamās summas apmēru, termiņu, uz kuru kompānijai, kas attīsta nekustamo īpašumu, tiek piešķirts kredīts un investoriem garantētais rentabilitātes rādītājus. Par nodrošinājuma līdzekli šādos aizdevumos kļūst pats finansējamais nekustamais īpašums, kas tiek apgrūtināts.
– Šoruden EstateGuru atzīmēja savas dibināšanas Igaunijā piekto gadadienu. Ar jums, Daini, mēs iepazināmies 2016. gada beigās, kad platforma Latvijā spēra tikai pirmos soļus. Toreiz jums bija, var teikt, Napoleona cienīgi plāni attiecībā uz Latvijas nekustamo īpašumu projektu jaunā finansēšanas veida nodrošinājumu. Vai jūsu plāni ir īstenojušies dzīvē?
– Ne uzreiz (smaida). Tajos gados mūsu optimisms bija balstīts uz šī pakalpojuma pieprasījumu tā izcelsmes tirgū – Igaunijā. Tur apbūvētāji augošā tirgū ātri saprata šī produkta labās puses, proti, labāk netērēt bankām, kur projekta finansēšanas uzsākšanai ir jāveic ilgas procedūras, bet paņemt īstermiņa aizdevumu no tādas platformas kā mūsu, lai arī uz nedaudz augstākiem procentiem. Toties viņi varēja operatīvi nopirkt nekustamo īpašumu, sākt būvniecību vai renovāciju un vienlaikus vest sarunas ar bankām par refinansēšanu: redzot reālu būvniecību, klasiskās finanšu iestādes kļuva šādam klientam atsaucīgākas.
Mūsu biznesā otrs svarīgs aspekts ir tas, ka pūļa finansējuma platforma nav iedomājama bez investoriem, kas kopīgām pūlēm nodrošina nepieciešamo aizdevuma apmēru uzņēmējiem, kas vēlas īstenot projektu. Teikšu godīgi – pirmajā laikā Latvijas investoru Latvijas projektiem trūka. Mūs uzņēma ar zināmu piesardzību. Par EstateGuru Latvijas filiāles pirmo projektu kļuva Igaunijas apbūvētājs, kam bija nekustamā īpašuma projekta finansēšanas sadarbības pieredze ar mums viņa dzimtenē. … nelieli dzīvokļi ar 45-50 m² platību šādās izremontētās mājās atkarībā no namīpašuma atrašanās vietas un tehniskā stāvokļa tiek labi tirgoti par 1800-2700 eiro/m².

Veidojot biznesu Latvijā un vērojot, kā situācija attīstās kaimiņiem, cerējām jau pirmajos gados sasniegt apbūvētāju finansējuma līmeni − 8-10 miljoni eiro gadā. Skaļi pieteicām sevi, pie mums sāka vērsties cilvēki. Saņēmām finansēšanas pieteikumus apmēram sešu miljonu eiro apmērā. Sākām pētīt projektus, un šeit mūs gaidīja neliela vilšanās: daudziem vajadzēja atteikt, jo nebija simtprocentīgas pārliecības par projektu saprātīgumu vai to uzņēmēju profesionālismu, kuri bija nodomājuši projektu īstenot. Ar vienu otru bijām gatavi sadarboties, taču mulsināja projektu zemā likviditāte ilgtermiņa perspektīvā. Baidījāmies apdedzināties. Mūsu bizness ir kā sapieriem, kas kļūdās tikai vienu reizi. Ja EstateGuru Latvijas filiāle būtu finansējusi kādu projektu un tas bankrotētu, mūsu biznesa reputācijai tiktu nodarīts nelabojams kaitējums. To saprotot, tika pieņemts lēmums darboties Latvijā konservatīvāk nekā Igaunijā.
Piemēram, pirms trim gadiem mūsu finansējums tika atteikts kāda Elizabetes ielas namīpašuma lielu (250 m² platību) dzīvokļu remonta projektam. Ņemot vērā tolaik vērojamo ārzemju pircēju, kas pretendēja uz Latvijas termiņuzturēšanās atļaujas piešķiršanu uz nekustamā īpašuma iegādes pamata, bija skaidrs, ka pieprasījums pēc šādiem nekustamajiem īpašumiem nevar būt liels. Izvērtējot riskus, mūsu kompānija kredītu atteica.
– Vai uzņēmējs, par kuru tikko stāstījāt, atrada naudu savu plānu īstenošanai citur?
– Neviens viņam nepiešķīra finansējumu! Un tā tas bija ar lielāko daļu interesentu, kas no mums saņēma noraidošu atbildi. Viņi nespēja atrast citus kreditēšanas avotus, kas apstiprina mūsu lēmumu pareizību. Varu atcerēties tikai vienu gadījumu, kad mēs atteicām finansējumu, kas vēlāk izrādījās sekmīgs. No mūsu puses tas bija saistīts ar to, ka nevēlējāmies strādāt ārpus Rīgas, bet projekts atradās Salaspilī. Turklāt nevarējām atrast kopīgu valodu ar pasūtītāju arī par kredīta summu un tā piešķiršanas nosacījumiem. Toties banka Citadele kredītu viņiem piešķīra.

Interese par Latvijas galveno kūrortu ir manāma arī no Igaunijas pircēju puses. Viņiem mūsu cenas šķiet smieklīgas.

Šeit atzīmēšu šādu šodienas likumsakarību: tie, kuri vēršas pie mums, bieži vien vispirms ir mēģinājuši risināt finansējuma problēmu klasiskajās bankās. Prakse rāda, ka tad, ja finansējumu ir atteikusi banka Citadele, nav īpašas jēgas vērsties citās bankās. Izskatās, ka tā ir šobrīd elastīgākā un pretimnākošākā banka. No saziņas ar finansējuma pretendentiem zinu, ka pēdējā laikā ar apbūvētājiem mēģina sadarboties bankas Baltic International Bank un Blue Orange. Klienti paši saka: atnācām pie jums, aiziesim arī pie viņiem. Vadošajās skandināvu bankās mūsu klienti pat nemēģina vērsties: to finansēšanas modelis ir pārāk selektīvs, un tās pieņem izskatīšanai tikai ļoti pieredzējušu un lielu spēlētāju iesniegumus.
Taču atgriezīsimies pie jautājuma, ar kuru sākām sarunu par mūsu realitāti. Noslēdzot 2018.gadu, EstateGuru Latvijas filiāle sasniegs astoņu miljonu eiro līmeni, par kuru domājām sava ceļa sākumā. Tā kā aizvadītie gadi un veiktais darbs, skaidrojot sadarbības priekšrocības ar mums, nes augļus, arī apbūvētāji Latvijā ir kļuvuši aktīvāki. 2016.-2017.gadā daudzi no tiem, ar kuriem mēs aktīvi komunicējām, izvēlējās nogaidīt un nesāka īstenot savus projektus. Tie vēlējās pavērot, kurp virzās tirgus. Tagad viņi attīsta nekustamos īpašumus. Mums ir klients, ar kuru sadarbības detaļas apspriedām vēl pirms diviem gadiem, bet pie mums pēc finansējuma viņš vērsās tikai tagad. Viņš bija analizējis galvaspilsētas mājokļu tirdzniecības datus un saprata − ja nesāks īstenot savu ieceri tagad, vēlāk var ilgi palikt ar savu īpašumu bez jebkāda labuma.
– Uz kādu klientu ir orientēti projekti, kas pēdējā gada laikā ir saņēmuši jūsu finansējumu?
– Komerciālo platību ir mazāk, galvenokārt nodarbojamies ar mājokļiem. Puse – jaunie projekti, otra – renovācijas projekti. Man vismīļākā un perspektīvākā niša ir namīpašumi, plaši dzīvokļi Rīgas centrā. Investori tos pērk, maina plānojumu, sadalot mazākos dzīvokļos, remontē un pārdod atsevišķi. Tā ir ļoti spēcīga un pieprasīta niša, kurā pircēju netrūkst. Pēc plānojuma mainīšanas mazi dzīvokļi 45-50 m² platībā šādās izremontētās centra mājās atkarībā no to atrašanās vietas un namīpašuma tehniskā stāvokļa tiek labi tirgoti par 1800-2700 eiro/m². Investori bieži vien nopērk vairākus lielus dzīvokļus, katru no tiem sadala divos vai pat trijos atsevišķos dzīvokļos un vienkāršotas renovācijas procesā saved tos kārtībā. Bieži vien šāda projekta cikls no uzsākšanas līdz pārdošanai var iekļauties sešos mēnešos. Uz šādu termiņu izdevīgāk ir paņemt naudu no pūļa finansējuma platformas nekā no bankas, kur pat laba biznesa plāna izpētes un apstiprināšanas process var ievilk-ties. Mēs strādājam operatīvāk. Turklāt nodrošinām apbūvētājam papildu reklāmu, jo tiem, kuri investē projektos, izmantojot mūsu platformu, ir pieejami brīvi līdzekļi. Gadās, ka viņi paši mēdz būt arī potenciālie pircēji. Mūsu praksē ir bijuši gadījumi, kad dažādu projektu investori paši tajos ir iegādājušies sev dzīvokli.
Par Latvijā strādājošo klasisko banku attieksmi pret klientiem un biznesu ir šāds pamācošs stāsts. Kāds apbūvētājs Rīgā rekonstruēja namīpašumu ar nelielu skaitu dzīvokļu. Tā remonta pabeigšanai bija nepieciešama ne simtos, bet desmitos tūkstošos skaitāma summa. Uzradās pircējs un rezervēja dzīvokli, kas gaidīja savu kārtu. Pircējs pēc līdzfinansējuma vērsās plaši pazīstamā skandināvu bankā, un tā apstiprināja, ka piešķirs kredītu gatava dzīvokļa iegādei. Arī ēkas īpašniekam bija vajadzīgi līdzekļi, lai sakārtotu dzīvokli. Viņš devās uz to pašu banku un palūdza piešķirt aizdevumu remonta pabeigšanai – jo vairāk tāpēc, ka dzīvoklim ir potenciāls pircējs, kuru šī pati banka taisījās finansēt. Finanšu iestādes pārstāvja atbilde bija visai oriģināla: „Jūsu firmai pagājušajā gadā bija pozitīva operatīvā bilance, bet aizpagājušajā – negatīva. Tagad ir gada vidus. Ja nākamgad iesniegsiet jaunu bilanci un tā par diviem gadiem būs pozitīva, mēs jūs noteikti finansēsim. ” Ko te lai saka?!
Tāda attieksme pret apbūvētāju, kas strādā daudzus gadus un attiecībā uz kuru riski ir gandrīz nulles līmenī… Mēs viņu kreditējām un bijām ieguvēji.

… absolūti visi Baltijas valstu apbūvētāji apgalvo, ka Rīgā strādāt ir visgrūtāk – pārāk sarežģīta ir projektu saskaņošanas procedūra.

Cits spilgts piemērs: pašā Rīgas centrā tika pārdots remontējams namīpašums. To bija noskatījuši veseli trīs potenciālie klienti. Tie visi vērsās pie mums. Visiem bija līdzīga situācija: bija pārliecināti, ka banka pēc tam viņus refinansēs, taču
pašlaik nebija laika ilgai birokrātiskajai procedūrai, kas varēja ievilkties uz vairākiem mēnešiem (bija decembris, un tuvojās svētki). Lai nepalaistu garām izdevīgu objektu, visi trīs lūdza naudu pirkumam uz augstākiem procentiem nekā bankā.
Lūk, šādi piemēri ilustrē, kāpēc uzņēmēji vēršas pie mums, lai gan klasiskās bankas projektu attīstīšanai kredītus piešķir, sākot no 5 % gada likmes, bet mēs – vidēji no 9 līdz 12 %. Klients, par kuru stāstīju pirmajā piemērā, kam bija potenciāls pircējs, staigāja bez pozitīviem rezultātiem pa bankām četrus mēnešus – viņa būvniecība bija apturēta, bet pie mums viņš naudu saņēma nedēļu pēc pieprasījuma iesniegšanas.
2018.gadā katrā ceturksnī EstateGuru finansē tikpat nekustamo īpašumu projektu, cik visā pagājušajā gadā. Kāpums ir iespaidīgs. Lielākā daļa mūsu klientu savu projektu attīstīšanas biznesu izvieto Rīgā, bet ir arī divi projekti Jūrmalā. Tie visi ir mājokļu projekti ar saprātīgu platību. Interese par Latvijas galveno kūrortu ir manāma arī no Igaunijas pircēju puses. Viņiem mūsu cenas šķiet smieklīgas. Arī nekustamo īpašumu biznesa attīstības tempi pie viņiem ir iespaidīgi. Kad, aizbraucot uz Tallinu, ieraugi, par kādu mūsdienīgu un pievilcīgu galvaspilsētu tā ir pārvērtusies pēdējā pusotra gada laikā, nedaudz pārņem skaudība. Vidējā dzīvokļu cena Igaunijas galvaspilsētā pārsniedz 1800 eiro/m², bet centrā vidusslāņa pircēji tos bez emocijām pērk par 2500-3000 eiro/m². Rīgā šādi darījumi kvalificējas cenu kategorijai virs vidējā.
– Kādas dzīvokļu cenas figurē biznesa plānos, ko apbūvētāji jums iesniedz izskatīšanai?
– Apmēram 1700-1900 eiro/m², ja tas ir centrs un ir veikta vienkāršota rekonstrukcija. Ir arī dārgāki varianti, retāk – lētāki. Ir bijuši gadījumi, kad dzīvokļu pārdošanas cenu esmu prognozējis − labākajā gadījumā 1700 eiro/m², bet apbūvētājs, kuram nodrošinājām finansējumu, šos dzīvokļus ir veiksmīgi pārdevis par 1900-2000 eiro/m². Kad redzam, ka uzņēmējs, kas ir nodomājis attīstīt projektu, ir pārāk optimistisks, cenšamies viņu brīdināt par iespējamām problēmām un tirdz-niecības tempu palēnināšanās riskiem. Tomēr pagaidām mūsu kreditētajos galvaspilsētas mājokļu segmentos viss norisinās visai raiti un labi. Bez vietējiem ir arī ļoti daudz Igaunijas un Lietuvas apbūvētāju, kas vēlas strādāt Latvijā. Viņi savā dzimtenē iegūto, sekmīgo pieredzi ievieš Latvijā. Galvenais projektā ir atrašanās vieta, nelielas dzīvokļu platības un pieņemamas cenas. Tie tad arī ir veiksmīgākie. Tajā pašā laikā absolūti visi Baltijas valstu apbūvētāji apgalvo, ka Rīgā strādāt ir visgrūtāk – pārāk sarežģīta ir projektu saskaņošanas procedūra.
– Noslēdzot sarunu: mēs visai plaši apspriedām apbūvētāju problēmas. Bet uz ko var cerēt mūsu investori?
– Savas darbības piecos gados EstateGuru Baltijas valstīs ir finansējusi projektus 85 miljonu eiro apmērā. Mūsu investori ir ieguvuši peļņu 4,6 miljonu eiro apmērā. Vidējā vēsturiskā ieguldījumu rentabilitāte ir 12,25 % gadā, vidējais investīciju atgriešanas termiņš – deviņi mēneši. Neviens klients nav zaudējis nevienu eiro.