Par biroju tirgu žurnāls m2 un portāls varianti.lv sarunājas ar divu lielāko starptautisko kompāniju pārstāvjiem, kuri darbojas mūsu valstī un specializējas komerciālo nekustamo īpašumu jomā, − tas ir, ar Colliers International un CBRE Baltics.

Vairāk nekā 200 000 kvadrātmetru jaunu biroja telpu! Tieši tik daudz būtu jābūt Rīgā tuvākajos trijos gados, ja sarēķinātu kopā visu apbūvētāju plānus. Ņemot vērā pašreiz pieejamo biroju apmēru, šādi būvniecības tempi būtu jāsauc par bumu − nekā citādi Vai par to priecāties vai bēdāties? Vai šim uzplaukumam neparādīsies rūgta piegarša? Vai visi apbūvētāji spēs atrast savām jaunbūvēm nomniekus? Kur radīsies jauni klienti? 

Rīgā ar 2017. gadu ir sācies jaunu biroju projektu uzplaukums
Atbilstoši pieejamajiem statistikas datiem 2018.gada sākumā: Rīgā bija pieejami aptuveni 620 000 kvadrātmetru modernu biroju telpu, kuras atbilst A un B klases birojiem. Piebilde: pēdējos sešos-septiņos gados šis palielinājums ir nebūtisks. Baltijas valstu kaimiņu galvaspilsētās − Viļņā un Tallinā − vērojama jaunu biznesa kompleksu izaugsme, kas sasniedz 50 000 – 60 000, dažkārt pat 100 000 kvadrātmetru gadā; Rīga faktiski mīņājas uz vietas. Kompānijas Colliers International rīkotajās konferencēs žurnāls m2 un portāls varianti.lv nemitīgi dzirdēja aicinājumus uzņēmējiem aktīvāk iesaistīties jaunu biroju projektu attīstībā Rīgā. Diemžēl situācija līdz 2017.gadam bija praktiski nemainīga. Jauni biznesa kompleksi parādījās reti, un tiem nebija liela vēriena. Taču šobrīd Latvijas galvaspilsētā vērojams jaunu biroju projektu uzplaukums, lielākā daļa no tiem tiek pozicionēti kā A klases biroji.
Ja par atskaites punktu uzskata 2018.gadu, tad uzplaukuma aizsācējs ir biroju centrs Teodors, kas iekļaujas galvaspilsētas kvartālā Jaunā Teika un kurā pieejamas nomas telpas 16 300 kvadrātmetru platībā. Kompleksa būvniecības beigās, tas ir, pavasara beigās, bija izīrēti 60% no visām biroju telpām.
Šogad, 2018.gadā, ir pieteikta daudzfunkcionālā daudzstāvu kompleksa Z-Towers biroju torņa nodošana ekspluatācijā, tas tirgu papildinās ar augstākās klases biroju telpām 24 000 kvadrātmetru platībā. Ekspluatācijā tas tiks nodots, visticamāk, nākamajā gadā. Kopumā līdz 2020. gadam Rīgā plāno uzcelt papildu 207 290 kvadrātmetru jaunu telpu. Tā ir gandrīz trešā daļa no pašreizējā apmēra! 
Cits jauns spēlētājs − Red Line: papildu vēl 6 515 kvadrātmetru, no kuriem brīvajā tirgū nonāks 4 400 kvadrātmetru. Un pēc tam − vēl vairāk!
Jauno Rīgas biroju kompleksu, kuru nodošana ekspluatācijā paredzēta 2019.gadā, publiskais saraksts izskatās šādi: Business Garden Riga pirmā daļa − 14 200 kvadrātmetru, Origo One − 11 500, Akropole − 9 000, Henrihs (Jaunā Teika) − 22 300, SWH Office Centre − 12 000, Valdemāra biroji – 7 000 un Telegraph Offices – 3 040 kvadrātmetru.
Pieteiktie “jauniņie” 2020.gadā: projekta Elemental Skanste pirmais posms − 22 700, Capital City − 32 000, Salas Offices − 4 650 un Carl Zeiss − 4 000 kvadrātmetu. Viņiem pa pēdām: 2021.-2022.gadā ir ieplānota projekta New Hanza pirmās kārtas realizācija (neņemot vērā apstākļus saistībā ar ABLV) − 20 200 kvadrātmetru.


Vienkārši matemātiskie aprēķini parāda, ka kopumā tie ir papildu 207 290 kvadrātmetru jaunu telpu. Tā ir gandrīz trešā daļa no pašreizējā apmēra! Ja salīdzina tikai A klases telpas, to apmērs tuvākajos trijos četros gados divkāršosies! Te nu gan, ņemot vērā reālo šī produkta pieprasījumu Rīgā pēdējos gados, neviļus nāk prātā jautājums: kur radīsies nomnieki tik milzīgam telpu apmēram?

Colliers International: Tā nav lidināšanās mākoņos
− Panikai nav nekādu iemeslu, projektu pasūtītāji saprot, ko viņi dara, − emocionālo spriedzi piedāvā mazināt Ēriks Bergmanis, Colliers International Brokeru pakalpojumu departamenta partneris un vadītājs.
− Pasaulē notiek lielu starptautisko uzņēmumu apkalpojošo biroju pārcelšana uz valstīm, kur ir zemākas uzturēšanas izmaksas un darbinieku algas. Mūsu Baltijas kaimiņi, līdzīgi kā Polija, jau desmit gadus attīsta šo virzienu. Šim nolūkam (ārzemju biznesa piesaistei) gan Viļņā, gan Tallinā radīti atbilstoši apstākļi, tajā skaitā tiek būvēti biroju centri. Piemēram, 2016.gadā Viļņā tika nodotas jaunas biroju telpas ekspluatācijā gandrīz 100 000 kvadrātmetru platībā. Tās visas ir atradušas savus klientus. Rīga, kura starp citu ir lielākā Baltijas valstu pilsēta, šajā segmentā būtiski atpaliek: pēdējos piecos gados pie mums tika maz būvēts un piedāvāts brīvajā tirgū. Varētu teikt, ka pašlaik cenšamies atgūt nokavēto.
Neņemot vērā periodiski izteikto skepsi par nākotnes pieprasījumu plānotajos projektos, ticu, ka īpašu problēmu ar to nevajadzētu būt. Rīgā katru gadu tiek iznomāti 30 000 − 40 000 kvadrātmetru biroju telpu. Jaunu ārzemju spēlētāju ir ļoti maz, tā viens no iemesliem ir kvalitatīvs piedāvājuma trūkums.
Pasaulē notiek lielu starptautisko uzņēmumu apkalpojošo biroju pārcelšana uz valstīm, kur ir zemākas uzturēšanas izmaksas un darbinieku algas. Neviens jau arī negaida, ka minētie 200 000 kvadrātmetru, par kuriem mēs spriežam, ienāks tirgū divos trijos gados. Apbūvētāji reāli novērtē situāciju un rada savus biznesa plānus uz ilgāku laika posmu. Latvijas tautsaimniecība un IKP aug, un ir priekšnoteikumi, ka šis process turpināsies vēl nākamos 3-5 gadus.
Uzskatot Austrumeiropas tirgu kā starptautisko pakalpojumu sniedzēju centru, var teikt, ka kvalitātes ziņā Latvija ir konkurētspējīga salīdzinājumā ar citām valstīm. Kaut arī mums ir kam līdzināties un kur tiekties. Polijā, piemēram, ir ne tikai Rietumeiropas, bet arī Amerikas, Āzijas kompānijas. Man liekas, ka, konkurējot un piesaistot ārzemju kompānijas, Rīgai būtu vēlams pievērst uzmanību Skandināvijas biznesam, jo izmaksu slogs Latvijā ir divas, divarpus reizes mazāks nekā Norvēģijā un Zviedrijā. Toties darba kvalitātes ziņā mēs esam augstā līmenī. Arī mentalitātes mums ir līdzīgas.
Turklāt nepieciešams izmantot to, ka Rīga ir pati lielākā no Baltijas galvaspilsētām, ģeogrāfiski un loģistikas ziņā mēs atrodamies reģionā izdevīgākajā pozīcijā. Jā, mēs atpaliekam no kaimiņiem, bet pasaules tendence, kad notiek starptautisku kompāniju pakalpojumu centru pārcelšana uz citām valstīm, aizvien turpinās: tūkstošiem uzņēmumu domā par savu pakalpojumu novirzīšanu uz Austrumeiropu. Mums tas jāizmanto.
Gribētos sniegt savu komentāru par pakalpojumu centriem kā par darba devēju. Daudziem Latvijā ir radies nepareizs priekšstats. Lielākā daļa domā, ka tie ir parastie starptautisko kompāniju zvanu centri, tomēr tas nebūt neatbilst patiesībai. Pārsvarā šie pakalpojumu centri nodarbojas ar IT sistēmu izstrādi, piedāvā finanšu un vadības pakalpojumus, darbojas globālajos tirgos un tā tālāk. Saviem darbiniekiem viņi nodrošina konkurētspējīgu finanšu paketi, sociālās garantijas, izglītības iespējas un karjeras izaugsmi. Tepat Polijā un Lietuvā šādas kompānijas ir pieprasītāko darba ņēmēju topā. Protams, ka tām nepieciešami cilvēki ar noteiktu zināšanu līmeni, un mums tādi ir! Svarīgi skatīties nākotnē, un jau šobrīd ir jāstrādā ar skolām un universitātēm, jāpārstrādā izglītības programmas, jāveic pārkvalifikācija, lai nodrošinātu kvalitatīvu attīstību.
Šogad Latvijas bankām ir radušās problēmas ar pakalpojumu sniegšanu nerezidentu biznesam. Bez darba var palikt tūkstošiem augsti kvalificētu vietējo darbinieku. Jaunu nodarbošanos pusgada laikā viņiem izdomāt nav iespējams. Ja Rīgā parādītos lielo kompāniju pārstāvniecības, piemēram, tādu kā Lufthansa, Microsoft vai Google, ja viņi pie mums atklātu savus attālinātos pakalpojumu centrus, tas atrisinātu darbu zaudējušo speciālistu problēmu.
Lietuviešiem ir tikai trīs prioritāri virzieni, ar kuriem nodarbojas viņu Investīciju aģentūra. Latvijā – uzreiz astoņi! Mēs ļoti izšķiežam savus resursus. Simpātijas izraisa tas, kāda ir kaimiņu lietuviešu attieksme pret biznesu, viņiem ir tikai trīs prioritāri virzieni, ar kuriem nodarbojas viņu Investīciju aģentūra. Latvijā – uzreiz astoņi! Mēs ļoti izšķiežam savus resursus, bet lietuvieši koncentrējas uz šiem trim virzieniem, no kuriem viens ir starptautisku pakalpojumu kompāniju centru piesaiste (pārējie divi ir inženierija un biotehnoloģiju attīstība). Viļņai pa pēdām iet arī Kauņa, kur aktīvi ir sācis attīstīties jauno biroju segments. Šinī ziņā lietuvieši daļēji atkārto poļu iesākto. Varšavā pirmie pakalpojumu centri parādījās pagājušās desmitgades beigās. Kad tos atvēra, tika saprasts, ka spēj konkurēt ar Rietumeiropas pilsētām gan cenas, gan kvalitātes ziņā. Pēc tam biroju centrus sāka būvēt Krakovā, Poznaņā, Lodzā... Evolūcijas process ir tāds, ka pašlaik starptautiskās kompānijas savu biroju atklāšanai sāk izvēlēties pilsētas, kur iedzīvotāju skaits pārsniedz 250 000. Viļņa Lietuvā ir nodrošināta, tagad darbības fokusā ir Kauņa.
Atgriezīsimies sarunā par Rīgu: mēs neizgudrojam jaunu velosipēdu, bet ejam citu, iemītu taciņu. Citiem viss ir izdevies, tātad arī mums izdosies. Kas notiks ar nomas likmēm pēc diviem trim gadiem? Domāju, ka likmju izmaiņas salīdzinājumā ar pašreizējo situāciju būs minimālas. Spiedienu rada tikai būvniecības izmaksu pieaugums. Tas liek uzņēmējiem pārskatīt savus biznesa plānus. Par tām nomas likmēm, kuras viņi lika savos aprēķinos, ieguldītās izmaksas iepriekš plānotajos termiņos atgūt neizdosies. Rodas jautājums: kurš un kā spēs uzbūvēt efektīvāk? Ja paaugstina likmes, samazinās konkurētspēja, un vēl nav teikts, ka tirgus to akceptēs.
– Parādoties jaunām A klases biroju telpām, tās pievērsīs lielāku nomnieku uzmanību: līdz pat šim brīdim Rīgā ne visi, kuri to ir gribējuši, varēja pārcelties uz jaunu A klases biroju, jo trūkst piedāvājumu. Kas gaidāms B klases birojiem? Vai tie atradīs savu klientu?
– Ja runā par jaunajiem projektiem, A un B1 klase ir tuva pēc saviem tehniskajiem raksturlielumiem. Sliktāka situācija ir ar vecajām ēkām, to īpašniekiem jādomā par nākotni. Lai ilgtermiņā izdzīvotu, viņiem būs kritiski jāpaskatās uz savu pakalpojumu kvalitāti un pieprasītajām cenām. Pretējā gadījumā viņi nespēs konkurēt ar jaunajiem projektiem. Tie, kuri to apzinās, nodarbojas ar rekonstrukciju un gatavo rekonstrukcijas projektus saviem objektiem, no kuriem lielākā daļa atrodas brīnišķīgās vietās. Remontdarbi ļauj tiem uzlabot kompleksa klasi. Tiem, kuri nav gatavi investīcijām, klāsies grūti. Nomniekiem, piemēram, IT nozares pārstāvjiem, ir ļoti svarīgi noturēt savus darbiniekus, nodrošinot viņiem labus darba apstākļus. Tas nav iespējams vecā ēkā bez ventilācijas un kondicionēšanas sistēmas, bez atpūtas zonas. Nomnieki vienmēr meklē no piedāvātajiem labāko.
Apkopojot visus šos argumentus, uzskatu, ka būvēto un ieplānoto biroju skaitļi nav lidināšanās mākoņos. Latvijas uzņēmēji un valdība ir parakstījuši memorandu par 10 000 jaunu darba vietu radīšanu, un biroju segmenta attīstība to veicinās. Ja galvaspilsēta spēs piesaistīt divas-trīs pazīstamas kompānijas, sekos arī citas! Par mūsdienīgas un progresīvas Rīgas attīstību, kura spēs piesaistīt globālus pasaules mēroga darba devējus, mēs runāsim un diskutēsim BREL forumā, kurš notiks 2.novembrī.


CBRE: 45 % vēlas pārcelties
– Analizējot tirgu, mēs saskaitījām pusotru desmitu jauno biroju projektu, kam būtu jāparādās līdz 2021.gadam. Jauno biroju platību papildinājums būs visai ievērojams – trešā daļa no pašlaik pieejamā kvalitatīvā piedāvājuma. Tomēr tirgū tās neienāks vienlaikus. Atskatoties pēdējo gadu notikumos, redzam, ka visas brīvā tirdzniecībā ievadītās platības ir realizētas ļoti sekmīgi, – ar savu eksperta vērtējumu piekrīt padalīties kompānijas CBRE Baltics Izpētes un vērtēšanas nodaļas vadītājs Artūrs Lezdiņš.
– Brīvu A un B klases telpu joprojām ir maz. Tā nemēdz būt, ka, ievadot tirgū jaunu projektu, krasi pieaugtu tās pašas klases brīvo platību apmērs. Latvijā ir visai daudz kompāniju, kuru biroji joprojām atrodas novecojušās ēkās. Šādas kompānijas ir gatavas pārcelties uz jaunām telpām. Mūsu klientu aptaujas rāda, ka 45 % respondentu labprāt nomainītu sava biroja atrašanās vietu pret labāku jau tuvāko trīs gadu laikā. Tas ir visai zīmīgi un spilgti demonstrē tirgū valdošo noskaņojumu. Tā ir tikai daļa pieprasījuma. Otra daļa, potenciālā, – Baltijas valstu tirgos ienākošās ārzemju kompānijas. Tās meklē sev birojus ar 2000-3000 kvadrātmetru platību. Diemžēl to piedāvājums Rīgā ir visai ierobežots. Tādēļ klientiem jāizvēlas cita valsts vai pat reģions, jo mēs vienkārši nevaram viņiem neko piedāvāt. Taču 2019. gadā situācija kardināli mainīsies.
Tādēļ klientiem jāizvēlas cita valsts vai pat reģions, jo mēs vienkārši nevaram viņiem neko piedāvāt. Taču 2019. gadā situācija kardināli mainīsies. Nesen runāju ar projekta Elemental Skanste attīstītāja – kompānijas Kapitel – pārstāvjiem. Viņi pilnīgi piekrīt mūsu optimistiskajam viedoklim par nākotnes pieprasījumu šajā segmentā, saprot, ka ir jāizrāda iniciatīva, jābūvē kvalitatīvs produkts un jārada apstākļi, lai Eiropas kompānijas mūs uzlūkotu kā vietu to starptautisko apakšvienību (back-office) izvietošanai. Ceļš, ko ir izvēlējusies Lietuva, ir labs. Viņi būvēja birojus, aicināja klientus un aizpildīja telpas ar nomniekiem. Līdz 2020.gadam Lietuvā plānots pabeigt jaunus birojus, kuru kopējā platība būs aptuveni 300 000 m². No nesenākajiem piemēriem var minēt Viļņas biznesa centru K29, kur jau būvniecības stadijā bija rezervēta trešā daļa no tā –
20 000 m². Pārējo platību aizpildīšanai pēc to nodošanas ekspluatācijā bija vajadzīgi vien pāris mēnešu.
– Vai tad lietuviešiem netika visi, kas vēlējās pārcelt savus birojus un zvanu centrus uz Baltijas reģionu?
– Nē, protams (smejas – ). Latvijā aktīvi ieplūst investīcijas. IKP gada pieaugums ir 3-4 %. 2016.gadā tiešo finansiālo investīciju apmērs mūsu valstī bija 200 milj. eiro, 2018.gadā, ieskaitot struktūrfondu līdzekļus, to apmērs būs gandrīz miljards eiro. Mūsu kāpums ir ievērojami lielāks nekā Igaunijā un Lietuvā. Turklāt pie mums lielākā daļa līdzekļu tiek investēta Rīgā, kas joprojām ir galvenais attīstības centrs. Ievadot tirgū jaunas platības, Latvijas galvaspilsēta nu jau sāk pārvilināt klientus, kas iepriekš apsvēra tikai mūsu kaimiņvalstu piedāvātās iespējas. Ārzemnieku uztverē Baltija ir vienots reģions, kurā viņi izvēlas, kur viņiem ir labāk.
CBRE Baltics novērojumi liecina, ka šodien tirgū pat esošie klienti gada ceturksnī var aizpildīt birojus ar 10 000-15 000 m² kopējo platību jeb aptuveni 50 000 kvadrātmetru gada laikā. Pēdējo gadu laikā iznomāto telpu skaits gadā rāmi, bet ievērojami pieaug. Tas pieaug straujāk, kad tirgū tiek ievadītas jaunas platības. Pašlaik Rīgā A klases segmentā brīvi ir tikai 0,5 % no visām platībām. B klasē – ir brīvi 3,5 % visas platības. Kur nu vēl mazāk!? Ekonomiskās attīstības kontekstā ir lieliski redzams, ka kompānijas saviem birojiem pastāvīgi meklē labākus izvietošanas apstākļus, un, jo mazāka būs A un B klases biroju nomas likmju atšķirība, jo vairāk pieaugs interese par A klases telpām. No starptautiskā biznesa risku vadības viedokļa mēs ne ar ko neesam sliktāki par mūsu kaimiņiem. Tam ir daudz pierādījumu. Piemēram, viena no ASV telekomunikāciju kompānijām ir izvietojusi Swedbank ēkā savu biroju, kurā strādā programmētāji. Rīgu tā izvēlējās, iepriekš izpētot piedāvājumus visā pasaulē. Šādi varianti ir un būs arī turpmāk.
Gribētu atsevišķi izcelt dažus tuvākajā laikā gaidāmos biroju centrus. Vispirms – biroju centrs Teodors. Tas jau ir nodots ekspluatācijā, un nomnieki to labi piepilda. Biroju centrs A-Towers: tas jau atbilst superluksa klasei. Tā īpašnieki var piepildīt to ar nomniekiem vairāku gadu laikā. Viņi varēs sagaidīt prasīto cenu, it īpaši ja apsaimniekošanas līmenis atbildīs luksusa klases prasībām. Būvniecības stadijā esošais biroju centrs Origo One atrodas patiesi brīnišķīgā vietā. Ņemot vērā attīstības perspektīvas, ko paver starptautiskas dzelzceļa līnijas Rail Baltics projekts, nekādām problēmām ar tā 11 500 kvadrātmetru aizpildīšanu nevajadzētu būt.

Tādējādi, ja ne visi 200 000, tad vismaz 120 000-150 000 kvadrātmetru varētu tikt iznomāti nomniekiem jau pirmajos divos trijos gados pēc ievadīšanas ekspluatācijā. Domājams, ka ātri un, iespējams, vēl pirms nodošanas ekspluatācijā tiks aizpildītas biroju centra Telegraph Offices platības – tas ir vienīgais šāda veida projekts Vecrīgā.
Biroju centrs Akropole. Pirmkārt, daļu no platības aizņems paši kompleksa īpašnieki. Otrkārt, tajā telpas īrēs kompānijas, kurām ir lieli veikali arī citos Rīgas tirdzniecības centros. Daļa no tām savus galvenos birojus, visdrīzāk, pārcels uz biroju centru Akropole.
Business Garden Riga aizpildīšanu veicinās tā īpašnieka – kompānijas Vastint – starptautiskais statuss un kompleksa atrašanās nieka piecu minūšu brauciena attālumā no starptautiskās lidostas Rīga.
Biroju centra Elemental Skanste attīstītājs – kompānija Kapitel – ir specializējies analoģisku projektu īstenošanā Baltijā, kur tas piesaista tieši ārzemju kompānijas. Šis Skanstes projekts izcelsies ar to, ka nodrošinās nomniekiem daudzus nepieciešamos pakalpojumus augstā kvalitātē uz vietas, un tas ir svarīgi jaunās paaudzes darba videi.
Tādējādi, ja ne visi 200 000, tad vismaz 120 000-150 000 kvadrātmetru varētu tikt iznomāti nomniekiem jau pirmajos divos trijos gados pēc iepriekš minēto kompleksu ievadīšanas ekspluatācijā. Neviens no attīstītājiem savos biznesa plānos necer uz momentānu aizpildīšanu. Turklāt kvalitatīvu telpu ievadīšana tirgū nodrošinās atgriešanos pie veselīgā konkurencē starp biroju projektiem un kopumā vairos aktivitāti šajā segmentā.
Bez jau minētajiem projektiem ir arī citi – lieli un attālināti laikā, ņemot vērā to īstenošanas termiņus. Investori par tiem izrāda aktīvu interesi. Investīcijas Baltijas valstu komerciālajos nekustamajos īpašumos nodrošina labu risku un rentabilitātes proporciju. Pie mums investors var cerēt uz 6,5-7 % gada rentabilitāti, bet, iegūstot labu finansējumu, pašu kapitāla atdeve ir daudz augstāka.
Aprīļa beigās Latvijas vadošie koplietošanas pakalpojumu centri un valdība parakstīja sadarbības memorandu par šī segmenta attīstības veicināšanu. Jāpiemin arī tas, ka Doing Business indeksā Latvija ieņem 19.vietu pasaulē. Tādēļ biroju segmenta attīstībai ir jāatbilst pieteiktajiem nodomiem. Ir svarīgi, ka Rīgas lidosta ir starp Eiropas piecām visstraujāk augošajām lidostām (5-10 milj. pasažieru gadā) un turpinās strauji attīstīties, drīzumā ieviešot arī transatlantiskos lidojumus,
Latvija veiksmīgi atkopjas no Baltijā ievērojami visdziļākās krīzes, kā arī no attiecību pasliktināšanās ar Krieviju. Mūsu moderno biroju tirgus attīstība tikai tagad uzņem apgriezienus un turpinās augt, kad kaimiņvalstis būs sasniegušas sava tirgus cikla virsotni, kura nav tālu. Mūsu attīstības temps ir ilgtspējīgāks, un pieprasījumu/piedāvājumu balansējam labi. Tas viss rada vēl vairāk stiprina pārliecību, ka Rīgas biroju segmenta jaunajiem projektiem klāsies labi.